开发商承诺面积与实际面积不一致是否导致房屋面积无法达成交付时间

面积差异是目前房地产交易中产生纠纷的一大因由。因为目前的房屋销售主要是以预售方式为主，一是对开发商的投入要求较小，二则购房者通常可以享受到较大的优惠。但是，预售时的面积是在图纸上测出来的，与实际完工的房屋面积肯定会存在误差。大多数的开发商都会尽量准确预测，在施工过程中尽力控制误差大小，但也有个别开发商出于某种目的，利用这种误差为自己谋取不当利益。对于购房者而言，对房价款的承受能力、对房屋的使用规划等都是以房屋面积为基础的，面积的变动有可能导致超出购房者的承受能力，或是使原先的使用规划落空。那么如何在实际存在的误差与购房者的合法利益之间选择一个中间道路呢？ 对于开发商，首先应在图纸预测时尽量准确，在施工过程中尽力控制，使误差的产生降到最低程度。对于购房者，如果想避免面积误差，最好的方法莫过于购买（准）现房，实地的考察是胜于任何口头承诺和凭空想象的。如果购房者仍然要选择期房，则只能是与开发商就此问题进行事先约定。 《示范文本》的一大特色就是倾向于保护购房者的利益，《示范文本》第5条关于“面积确认及面积差异处理”的规定就极大地体现了这一特色。该条第2款明确将面积误差比以3％为分界线，3%以内的，双方据实结算房价款；超出的，购房者有权选择退房，不退房的，规定了于购房者相对有利的处理方式。当然，买卖双方也可以选择不采用《示范文本》中给出的处理方式而自行进行约定。这样，开发商就被推人了一个为难的境地。如果选择《示范文本》给出的处理方式，自然是心有不甘，尤其是对于其中面积缩水时要将少于3％的部分双倍返还买受人的规定，更是感到不可接受。可是，购房者在看到这样一种于自己有利的处理方式时，自然是要坚持以此为准。双方就容易产生矛盾，对房屋的销售必然有影响。笔者认为，该种方式比起以前大多数开发商自行设定的处理方式自然是对购房者给予了更多的保护，但是，对于开发商也有些过于苛刻，尤其是上述的双倍返还的规定，实际上是缺乏法律依据的。同时，该条规定中也有一些不全面的地方。