居住权期限届满,居住权消灭,居住权不可以继承。
《民法典》第369条中规定:“居住权不得转让、继承。”据此,居住权人不得将自身享有的居住权转让给第三人,或通过遗嘱对其进行处分。
居住权人转让、遗嘱处分居住权的,处分行为无效。
居住权是指权利人为了满足生活居住的需要,按照合同约定或遗嘱,在他人享有所有权的住宅之上设立的占有、使用该住宅的权利。
居住权作为用益物权具有特殊性,即居住权人对于权利客体即住宅只享有占有和使用的权利,不享有收益的权利,不能以此进行出租等营利活动。
居住权的设立:
我国《民法典》规定了两种居住权的设立方式,即第367条规定的采用订立合同的方式设立居住权,以及第371条规定的以订立遗嘱的方式设立居住权。
1、以合同方式设立
以合同方式设立居住权,是最为常见的居住权设立方式。依据《民法典》第367条的规定,居住权合同应当采用书面形式订立,属于要式合同。
书面合同有利于当事人谨慎订立合同,保留意思表示证据,有利于减少和解决纠纷。
设定居住权的合同一般包括下列条款:
(1)当事人的姓名或者名称和住所,应当写明双方当事人的姓名或者名称和住所,特别是居住权人的姓名或者名称和住所;
(2)住宅的位置,约定清楚设定居住权的住宅地址、门牌号码、面积等事项,是居住权的标的能都确定;
(3)居住的条件和要求,明确约定取得居住权的条件、行使居住权的要求是什么;
(4)居住权期限,即从何时起至何时止;
(5)解决争议的方法,即发生争议后,通过何种程序解决纠纷。
2、以遗嘱方式设立
《民法典》第371条规定了以订立遗嘱的方式设立居住权。遗嘱是一种单方
民事法律行为,住宅所有权人可以在生前订立遗嘱,通过相应的意思表示,为居住权人设立居住权。
《民法典》规定以订立遗嘱的方式设立居住权,参照适用合同设立居住权的规定。由此,结合《民法典》继承编的规定,遗嘱设立居住权有如下规则:
(1)遗嘱设立居住权,应参照合同设立居住权,采用书面形式。据此,继承编规定的遗嘱形式中,口头遗嘱不属于可以设立居住权的遗嘱形式。
(2)遗嘱中确立的居住权人如是住宅所有权人的
法定继承人,则居住权的设立属于遗嘱继承,继承人无须为接受居住权的意思表示;
居住权人如不是住宅所有权人的法定继承人,则居住权的设立属于遗赠,受遗赠人需要在知道受遗赠后60日内作出接受居住权的意思表示,否则视为放弃受遗赠。
(3)依据《民法典》第230条的规定,因继承取得物权的,物权自继承发生时发生效力,不以登记为生效要件。
(4)遗嘱设立的居住权,其包含的居住的条件和要求、期限、是否有偿、居住权住宅是否可以出租等,均遵循遗嘱的内容,居住权人不得擅自违背遗嘱的规定。
居住权的登记:
设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
当事人订立合同设立居住权,但未向
不动产登记机构申请居住权登记的,居住权不发生物权效力。
但居住权合同本身的效力不受登记与否的影响,居住权人有权依据居住权合同要求住宅所有权人
履行合同义务,并配合居住权人办理居住权登记手续。
当事人在《民法典》实施前设立居住权的,由于不动产登记机构尚未开展居住权登记业务,如居住权未登记,不宜认为居住权未设立,但居住权不能取得对第三人的对抗效力。
居住权人应当及时补办居住权登记,以保障自身的合法利益。
居住权人的权利:
1、占有、使用住宅的权利
居住权是权利人为满足生活居住需要而占有、使用相应住宅的权利,因此,占有、使用住宅的权利是居住权的基本权利内容。
居住权人对其权利范围内的住宅部分,其占有、使用具有排他性,不受所有权人和第三人的干涉。
居住权人对住宅的有权占有、使用受到妨害或可能受到妨害时,得主张排除妨害、消除危险的物上请求权。
2、排除第三人对住宅的权利主张
居住权具有
对抗第三人的物权效力,因此第三人即使基于有效的权源,也不得向居住权人主张权利,要求其解除对住宅的占有。
住宅所有权人如果将住宅进行了转让、抵押、出租等行为,权利受让人仍受住宅上的居住权权利制约,不得妨害居住权人的居住利益。
3、对房屋进行修缮、添附的权利
居住权对住宅中的有权部分享有排他性权利,因此只要不超出生活居住的用途限制,且不影响所有权人对住宅其他部分的使用,居住权人有权为保障居住条件对房屋进行修缮,或为提高生活质量对房屋进行装修等添附行为,不受
房屋所有权人的制约。
但基于权利义务的对等性,居住权消灭后,居住权人也不得基于修缮、添附的支出向所有权人要求补偿。
居住权人的义务:
1、不得将住宅用于生活居住以外的用途
居住权的权利内容仅限于基于生活居住需要而对房屋的占有、使用,因此居住权人不得将住宅用作其他用途。居住权人如果将住宅用作商业经营等其他用途,房屋所有权人得向居住权人
追究违约责任,乃至依据《民法典》合同编第563条的规定解除居住权合同,收回住宅的权利。
2、按照合同约定的居住条件和要求使用住宅
房屋所有权人如果与居住权人约定了使用住宅的相应条件或要求,只要这些条件或要求没有从根本上影响居住权人的居住利益,居住权人就应当遵守相关约定,负有不从事相应行为的义务,否则房屋所有权人得追究居住权人的违约责任。
3、妥善使用和维护住宅
居住权人作为住宅的占有人,应当妥善使用和维护住宅,不故意损坏住宅,并对住宅履行必要的看护、修缮义务,以保障住宅的居住功能处于正常、良好的状态。居住权人对住宅的使用和维护,应当达到善良管理人的注意义务。
如果住宅出现严重损坏或面临危险,居住权人负有及时通知房屋所有权人的义务。
4、不得将居住权进行转让、继承、抵押
《民法典》第369条中规定:“居住权不得转让、继承。”据此,居住权人不得将自身享有的居住权转让给第三人,或通过遗嘱对其进行处分。
居住权人转让、遗嘱处分居住权的,处分行为无效。
同理,对于抵押行为,由于
实现抵押权最终也会涉及居住权的转让,因此居住权人也不得将居住权进行抵押。
5、不得对住宅进行出租,但另有约定的除外
《民法典》第369条中规定:“设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。”
根据该规定,居住权人原则上不得出租其享有居住权的住宅,但如果房屋所有权人与居住权人达成合意,允许后者出租房屋,则居住权人可以将该住宅出租。
6、按照约定支付居住权的对价
居住权的设立以无偿为原则,但当事人可以为居住权约定对价。
如果居住权合同中包含了对价内容,那么居住权人就负有依据合同支付相应对价的义务。
居住权的消灭:
居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。居住权消灭的,应当及时办理注销登记。
《民法典》第三百六十六条
居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。
第三百六十七条
设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。
居住权合同一般包括下列条款:
(一)当事人的姓名或者名称和住所;
(二)住宅的位置;
(三)居住的条件和要求;
(四)居住权期限;
(五)解决争议的方法。
第三百六十八条
居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
第三百六十九条
居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。
第三百七十条
居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。居住权消灭的,应当及时办理注销登记。
第三百七十一条
以遗嘱方式设立居住权的,参照适用本章的有关规定。