房地产开发企业房产税应该如何计算

一、什么是房产税 房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。 现行的房产税是第二步利改税以后开征的，1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从1986年10月1日开始实施。2010年7月22日，在财政部举行的地方税改革研讨会上，相关人士表示，房产税试点将于开始推行。但鉴于全国推行难度较大，试点将从个别城市开始。国家统计局公布的数据显示，全国城镇居民 7．49亿人，人均住房33平方米，商品房均价6300元／平方米，按此估算，城镇住房共24 7．2亿平方米，全国住房总价值15 6．3万亿元，按1％税率征收房产税，房产税收入共计 1．6万亿元。考虑一定比率免征，实征房产税收入还要再打折扣，不足以完全替代土地收入。按照目前土地收入下降趋势推算，到土地收入将减少到 1．5万亿元左右，相当于可征收房产税总额，而很多地方财政的土地出让收入会更早一些下降到不及可征房产税收入的程度。［1］1月，重庆首笔个人住房房产税在当地申报入库，其税款为615 4．83元。8月12日，30余省市地税部门为开征存量房房产税做准备。7月，房产税改革扩围有可能下半年落成，杭州也许成为第三个征收房产税的城市。 二、房地产开发企业房产税如何计算 房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。 房产税征收标准从价或从租两种情况： （1）从价计征的，其计税依据为房产原值一次减去10％－－30％后的余值； （2）从租计征的（即房产出租的），以房产租金收入为计税依据。从价计征10％－－30％的具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。如浙江省规定具体减除幅度为30％。 房产税税率采用比例税率。按照房产余值计征的，年税率为 1．2％；按房产租金收入计征的，年税率为12％。 房产税应纳税额的计算分为以下两种情况，其计算公式为： （1）以房产原值为计税依据的应纳税额＝房产原值＊（1－10％或30％）＊税率（1．2％） （2）以房产租金收入为计税依据的应纳税额＝房产租金收入＊税率（12％） （一）从价计算应纳税额的计算公式：应纳税额＝房产原值×（1一减除比率）× 1．2％ （二）从租计算应纳税额的计算公式：应纳税额＝房产租金收入×12％ 房地产企业新开发的商品房，对于房地产企业来说，也是属于一种产品。在房地产开发企业建造的商品房出售、出租或者自己使用之前，房地产企业是不需要为此缴纳房产税的。房地产企业除了这一项，其他的也都是和其它公司一样的，公司购置、租赁、出租地产，都需要按照房产税暂行条例缴纳房产税。 投资性房地产的房地产税，与一般房产相比，投资联营的房产有其特殊性在里面，因此对于投资联营的房产，在计征房产税的时候也需要区别对待。 第一类，以房产投资联营的，投资者参与投资利润分红共同承担风险的，在一定程度上相当于是自用房产，因此是按照房产计税余值为依据征收房产税的。其计算公式为：年应缴纳税额＝房产账面原值＊（1－减除幅度）＊适用税率。 第二类，投资者以房产投资，只收取固定收入，不承担联营风险的，在一定程度上相当于在将自己的房产变相租给公司，因此应该由出租房按租金收入计算缴纳房产税。其计算公式为：年应缴纳税额＝年租金收入＊适用税率。