房屋买卖合同事宜？

2024-06-15 0

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就您提问的第一个问题：房屋因不可抗力灭失的风险承担主体，首先要看合同约定。合同可约定自交付时起发生转移，亦可约定约定自所有权转移登记之日发生转移（可参见一线城市的存量房屋交易合同）。如无合同约定，应当适用所有权转移时风险转移的规定。就您提问的第二个问题：我个人的看法是，房屋买卖登记生效主义系民法典定原则的体现，说明的是房屋所有权发生物权变动的法律效果需以房屋管理部门登记发证为准；体现在合同中是出卖人应当履行“房屋所有权转移登记手续”之义务，现虽无法律规定，但我并不认为该等义务是合同中的附随义务，而应当是合同中出卖人需要履行的主要、核心义务。理由是， 1、民法典中的附随义务，如催告、协助等，通常未必在合同正文中有明确约定； 2、房屋买卖合同中针对出卖人义务而言，应当是交房、收款、过户。这三大义务从合同履行的重要性上也不应归于附随义务。 3、实践中，出卖人配合买受人办理贷款、户口迁出等工作，该类工作往往才被归类为附随义务。再谈合同效力问题，签订房屋买卖合同时，只要当事人双方具有缔约能力、意思表示一致、真实，且不违反法律法规强制性规定时（如小产权房、经适房、两限房等可能导致违反交易政策的房屋买卖），合同亦未另行约定生效时间或条件时，合同签订即应生效。我认为，在第二个问题中您讲到的：物权变动的效力（房屋过户）与买卖合同生效（合同签署）是两个不同性质的行为，两者并不互为因果。准确地说，登记是出卖人应当履行的主要合同义务，出卖人不履行登记义务的，买受人可依照生效合同的约定要求出卖人履行该义务。

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