伯X想问下共同房产继承出售要如何弄

下面是对共同房产继承出售税收问题的具体解答 一、赠予的房产出售时 （1）营业税：与继承房产相同。 （2）个人所得税：只能采取核实征收。因赠予的房产取得的成本很低，只有很少过户税费，在卖出时近差额核实征收的基数就非常高，个税＝（评估价－转让过程的税费－原值0）＊20％。也就是几乎是按全额征收20％的个税。 出售赠予来的房产 1．不满5年的： （1）契税：同上 （2）营业税：不满2年的5．6％，满2年免征。 （3）个税：核定征收，接近评估值的20％ 2．满5年的： （1）契税：同上 （2）营业税：普通住房免征，非普通住户按“评估价－房证原值”的差额征收5．6％ （3）个税：核定征收，接近评估值的20％ 二、继承的房产在出售时 （1）营业税：从已故的被继承人购买该房产的日期算起（不是按继承人取得该房产时间），满2年的普通住房免征营业税，不满2年征收营业税。非普通住宅不论是否满2年都要收5．6％营业税。 （2）个人所得税：从已故的被继承人购买该房产的日期算起，满5年且是继承人的家庭唯一住房的，卖出时免征个人所得税，否则要征收个税。个税的可以采取核实征收，即“（出售房产所得－房产原值－转让过程中的税费）＊20％”，需要提供相关资料；也可以采取核定征收，即按房产现值（实际操作中一般是现在的评估价）收1％的个税（非普通住房收1．5％）。因在现实操作中，通常都不能提供相关资料，无法核实房屋原值，一般都是按核定征收。 出售继承来的房产 1．不满5年的： （1）契税（根据买房人的情况，首套1％，二套3％，非普通住房不论首套二套都是3％） （2）营业税：不满2年的5．6％，满2年免征。 （3）个税：普通住房1％，非普通住房1．5％ 2．满5年的： （1）契税：同上 （2）营业税：普通住房免征，非普通住户按“评估价－房证原值”的差额征收5．6％ （3）个税：是继承人的家庭唯一住房的免征，非唯一的收1％（普通住房）或1．5％（非普通住房）。 三、三种过户方式的费用： 1．以继承方式过户 公证费、登记费。几百元可以搞定 2．赠与方式过户 契税3％，印花税 3．买卖方式过户 契税1％（二套3％）；营业税5．6％（满2年的普通住房免征）；个税可按核实征收（收差额的20％）或核定征收（全额的1％），一般是按核定征收。 注意：直系亲属之间的过户，目前在目前没有遗产税的情况下，继承是费用最低的。以继承方式过户，存在一个麻烦，如果房产所有人生前没有留下遗嘱（需要公证才有法律效力）将房产留给某一个人，那就要按法律界定有多少个继承人。如果继承人很多，又想将房产过户到其中一个人名下，就需要其它拥有继承权的人必须公证承诺放弃遗产继承权，只要有一个人不同意，就无法过户。所以，房产所有人生前最好先留下遗嘱安排好该房产由某一个人继承，并做公证。 但继承必须在房产所有人去世后才能实行，若担心将来开征遗产税，父母想提前将房产转给子女，最好以买卖方式过户，而不要用赠予方式，否则将来子女出售此房产时会被征收高额的个税，得不偿失。