您的位置:法师兄 > 律师普法 > 房地产开发成本构成有哪些
房地产开发成本构成有哪些

房地产开发成本构成有哪些

2023-01-30 3,810
普法内容
一、房地产开发成本构成有哪些 1、土地使用权出让金。国家以土地所有者身份,将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。 土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到; 也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价,根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。 2、土地征收及拆迁安置补偿费。 土地征收费。国家建设征收农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征收费的估算可参照国家和地方有关规定进行。 房屋征收安置补偿费。在城镇地区,国家和地方政府可以依据法定程序,将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。 因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失,新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用,即房屋征收安置费和征收补偿费。 3、前期工程费。 前期工程费主要包括: 项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3%左右,水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。 “三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量,参照有关计费标准估算。 4、建安工程费。 它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费建筑、特殊装修工程费、设备及安装工程费给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装以及室内装修工程费等。 在可行性研究阶段,建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。 5、基础设施费。 它又称红线内工程费,包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用,通常采用单位指标估算法来计算。 6、公共配套设施费。 它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。 7、不可预见费。 它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度,以上述1-6项之和为基数,按3%一5%计算。 8、开发期间税费。 开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市,这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估算。 二、房地产开发商都需要具备哪些证件才可以卖房? 1、《建设用地规划许可证》:拟建单位在向土地管理部门申请使用或征用、划拨土地前,是城乡交通规划行政主管部门确认拟建项目的申请位置和范围与城乡规划相符的法定凭证,是拟建单位使用建设用地的法律凭证。 2、《建设工程规划许可证》:是交通、规划、用地、村建、环保、安全、城建、城管、市政、住建等部门的许可,个人执行建设活动,在接受执法检查时的施工依据。 3、《建筑工程施工许可证》:在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装,以及城镇市政基础设施工程的施工,建设单位在开工前应向工程所在地,县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门,申请领取施工许可证。 4、《国有土地使用证》:是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证,受法律保护。办理对象主要是各类规划区内的房改房和经济适用房。 5、《商品房预售许可证》:是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。 三、房地产开发的条件 1、开发主体合法 进行房地产开发的单位和个人,首先应取得房地产开发的资格。如果是房地产开发企业,则应依照《城市房地产管理法》规定的条件设立,向工商行政管理部门申请登记,并取得营业执照。 2、使用权 房地产开发主体必须通过《城市房地产管理法》规定的合法途径(出让和划拨),取得房地产开发用地使用权。用于房地产开发的土地,必须权属清晰,房地产开发主体拥有《国有土地使用证》。 《城市房地产管理法》第28条规定:“依法取得的土地使用权,可以依照本法和有关法律、行政法规的规定,作价入股,合资、合作开发经营房地产。” 3、在规定的期限内动工 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满二年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权。但是,因不可抗力,或者政府、政府有关部门的行为,或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第二十五条  房地产开发必须严格执行城市规划,按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则,实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第二十六条  以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权;但是,因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
第二十八条  依法取得的土地使用权,可以依照本法和有关法律、行政法规的规定,作价入股,合资、合作开发经营房地产。

*注:律师普法为法师兄(原110咨询网)原创内容,未经授权,任何形式的复制、转载都视为侵权行为。

律师普法更多>>
  • 物流成本主要有哪些成本构成
    物流成本主要有哪些成本构成

    物流成本主要成本构成如下: 1、运输:主要包括人工费用(运输人员工资、福利等)、营运费用(营运车辆燃料费、折旧、公路运输管理费等)其他费用(如差旅费等); 2、仓储成本:主要包括建造、购买或租赁等仓库设施设备的成本和各类仓储作业带来的成本。

    2023-02-17 13
  • 土地增值税开发成本包括哪些
    土地增值税开发成本包括哪些

    土地增值税开发成本包括以下几个方面: 1、土地购置成本。土地购置成本是指开发企业购买土地的价格以及相关的税费、手续费用等支出; 2、建设投资成本。建设投资成本是指房屋建设所需的材料、劳动力、机械设备等各种支出,包括设计、施工、监理等费用;

    2023-05-13 11
  • 简述物流成本的构成有哪些
    简述物流成本的构成有哪些

    物流成本的构成具体如下: 1、物流活动中的物资消耗,主要包括电力、燃料、包装耗材,固定资产的损耗等; 2、物资在物流活动中发生的合理耗损; 3、企业为了开展物流活动的人力成本,包括职工工资、奖金、津贴及福利费用等; 4、物流活动中发生的其他

    2023-01-07 8
专业问答更多>>
  • 房地产开发商有哪些行为可以构成欺诈行为

    1、销售现房时,将伪劣房屋冒充合格甚至优质房屋销售的; 2、销售现房时,故意隐瞒房屋真实面积,以牟取暴利的; 3、一般的合格房屋冒充优质工程从而骗取优质工程加价的; 4、销售明知不能进入房地产市场进行

    2022-11-15 15,340
  • 房地产开发一亩地需要多少成本

    各地因土地位置不一样而有不同,建议电话咨询。山东XX律师团队逯见涛律师为您解答。电话(微信):131XXXX5771

    2022-10-23 15,340
  • 开发商房地产抵押构成一房多卖

    1、协商。双方依靠自身力量,相互妥协和让步,解决纠纷。该方法快捷简便、心平气和,但应以书面方式记载协商内容。 2、调解。由第三方介入促使争议各方相互谅解和让步,最终化解矛盾。当争议各方失去对话基础,寻

    2022-08-02 15,340
  • 房地产开发经营程序怎样构成

    1、向本市计划委员会提交立项报告书,申请立项。如项目较大还需向规划委员会申报。 2、市计委会同市规划管理部门经过研究审批,如果同意立项,发给立项批复意见书,并要求建设单位进行项目可行性研究。 3、申请

    2022-06-27 15,340
法律短视频更多>>
  • 房地产开发流程 01:26
    房地产开发流程

    根据我国城市房地产开发经营管理条例,房地产开发的基本流程如下: 1、设立房地产开发企业。设立房地产开发企业应当符合法律法规规定的资质条件,例如注册资本不得低于100万元人民币,且应具有一定数量具备特定资质的专业人员。 2、取得国有土地使用权

    7,022 15,340
  • 寻事滋事罪构成条件有哪些 01:09
    寻事滋事罪构成条件有哪些

    寻事滋事罪的构成条件有: 1、行为上。行为人的行为方式和手段,对受害人构成一定程度上的危害结果。寻事滋事是指行为人肆意挑衅,随意殴打、骚扰他人或任意损毁、占用公私财物,或者在公共场所起哄闹事,严重破坏社会秩序的行为; 2、结果上。行为人的行

    1,886 15,340
  • 不当得利的构成要件有哪些 01:22
    不当得利的构成要件有哪些

    不当得利,指没有合法根据,使他人受到损失而自己获得利益的事实。其中取得不当利益的人叫受益人,财产受到损失的人叫受害人。因不当得利没有合法根据,虽属既成事实亦不受法律保护,受益人取得的不当利益应当返还给受害人。不当得利制度旨在调整欠缺法律依据

    20,241 15,340
唐玉娟律师 唐玉娟律师

广东国凡律师事务所 | 专职律师

擅长:刑事辩护、民事诉讼、企业法律顾问
咨询律师
188-2687-0637
主讲嘉宾
为您推荐
法师兄法务
您好,请问有什么可以帮助到您的?