营改增后房屋租赁房产税怎样计算

一、房产税是什么？ 房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。 二、营改增后房屋租赁房产税如何计算 根据《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税和个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔〕43号）第二条规定： 房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。因此，计算房产税的关键是能准确地计算出增值税。 根据《国家税务总局关于〈纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告第16号）第三条规定，一般纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税： （一）一般纳税人出租其4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5％的征收率计算应纳税额。 （二）一般纳税人出租其5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。 第四条规定，小规模纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税： （一）单位和个体工商户出租不动产（不含个体工商户出租住房），按照5％的征收率计算应纳税额。个体工商户出租住房，按照5％的征收率减按 1．5％计算应纳税额。 （二）其他个人出租不动产（不含住房），按照5％的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租住房，按照5％的征收率减按 1．5％计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。 三、营改增后房屋租赁房产税计算案例 例：A企业出租一套房产，全年收取含税租金收入20万元，下面分几种情况来分析一下应缴纳的房产税。 1、假设A企业是一般纳税人，出租的是4月30日前取得的不动产（商铺），选择简易计税方法（一经选择简易计税，36个月不得改变），到税务局备案后，按照5％的征收率计算增值税应纳税额。需要注意的是，简易计税项目不得抵扣任何进项。 缴纳增值税＝20÷（1＋5％）×5％＝0．95（万元）； 缴纳房产税＝（20－0．95）×12％＝ 2．29（万元）。 2、假设A企业是一般纳税人，出租的是4月30日前取得的不动产（商铺），但未到税务局进行简易计税备案，则必须按照11％的税率计算增值税应纳税额，这种情况下可抵扣进项税额。 增值税销项税额＝20÷（1＋11％）×11％＝ 1．98（万元）； 应缴纳的房产税＝（20－ 1．98）×12％＝ 2．16（万元）。 3、假设A企业是一般纳税人，出租其5月1日后取得的不动产（商铺），增值税适用一般计税方法计税，房产税的计算方法同2。 4、假设A企业是小规模纳税人（含个体工商户）出租商铺，按照5％的征收率计算应纳税额，房产税的计算方法同1。 5、假设A企业是个体工商户，对外出租住房，在增值税和房产税方面都有优惠，增值税方面按照5％的征收率计算减按 1．5％征收；出租住房的，房产税暂减按4％计算。 缴纳增值税＝20÷（1＋5％）× 1．5％＝0．29（万元）； 应缴纳房产税＝（20－0．29）×4％＝0．79（万元）。