土地使用权出让合同常见纠纷与预防

一、土地使用权出让合同常见纠纷的主要表现形式由于立法上的滞后、管理上的混乱、实务操作的不规范等多方面的原因，导致了土地一级市场的混乱与无序，并产生了大量的纠纷和诉讼。因土地使用权出让合同发生的纠纷，处理难度大，情况更复杂，其纠纷的表现形式也呈现出多样化和复杂化的特点。常见纠纷有以下几种： 1、因土地出让合同的效力引发的纠纷土地使用权出让合同本身是有效还是无效的问题，不仅常常引发争议，形成纠纷和诉讼，而且合同效力的争议往往也是引发合同履行方面纠纷的诱因。一些效力存在争议的出让合同，往往是出让程序和合同内容存在瑕疵，由此导致合同履行的困难。比如因未履行土地出让的前置审批手续而使后续的规划、建设手续无法办理，导致工程无法开发建设。同时，程序和内容上的瑕疵也给了当事人违约的理由和机会，当一方因自身原因不想或无力履约时，往往通过找出合同程序和内容上的违法之处，请求确认出让合同无效，从而摆脱自己应当承担的违约责任。此时，出让合同的效力就成了纠纷的焦点。 2、因土地使用权出让方式选择引发的纠纷根据有关法律规定，商业、旅游、娱乐、商品住宅等各类经营性土地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。如果政府土地主管部门应当采用招标、拍卖、挂牌方式出让国有土地，但其仍然采用协议方式，并因此剥夺了其他潜在用地意向者平等参与竞买的权利，则任何潜在用地者均可提出异议。事实上因此引发的争议不在少数，只不过为此提起诉讼的不多，大多是通过行政程序寻求解决办法；即使诉讼，也多为行政诉讼。、因不公平竞买（卖）行为引发的纠纷采用招标、拍卖、挂牌的方式出让国有土地使用权也不能解决所有的问题，尤其在我国现阶段，公平的竞买方式也有漏洞，从2002年开始由国家强力推出的出让国有经营性土地使用权的招拍挂方式在实践中也屡出问题。比如在常见的“串通投标”、“陪标”、“陪拍”，还有招标时采用“黑白合同”等方式“高价中标、低价成交”等。这种以排挤其他单竞争对手为目的的虚假的、不公平的招标、拍卖、挂牌出让行为发球以“合法形式掩盖非法目的”和“恶意串通损害第三人利益”的行为，有关当事人不仅有权要求确认竞买行为无效，而且可以要求有过错的当事人赔偿损失。 4、随意废标、撤拍、撤牌，不按规定签订土地使用权出让合同引发的纠纷