如何判断卖方是否有卖房资格?

2022-03-24 42

普法内容

作为购房者，应从以下六方面查验甲方的主体资格： 1、开发单位、销售单位、所有权人是否一致。如果你所购买房屋，开发企业执照的公司名称、销售许可证上的销售单位、房屋所有权人不一致，说明与你签约的甲方单位有“挂羊头卖狗肉”问题。 2、卖房者与所卖之房的产权所有人是否相同。须知，并不是凡是有公司营业执照、手持图章的人都可以和你签约卖房。卖房单位和房屋的产权所有人名称要相同。卖期房的，要看其是否有所卖房屋的《商品房预售许可证》;卖现房的，要看其是否有所卖房屋的《商品房销售许可证》。如有，则表明该房屋可以办到产权证。 3、一期工程和二期工程是否都具备预售资格。有的小区一期所建造的商品房，交纳了地价，取得了预售许可证，具备了合法销售权;而二期工程建造的商品房，由于未交纳地价或其它原因未取得预售许可证，有的就使用一期工程的预售证去预售二期工程建设的房屋，以期尽快收回资金，这也属于“不具备合同主体资格”。一旦签上这种合同，风险自然很大。 4、总公司与分公司都拥有合法销售权。许多房地产公司都有下属分公司、子公司或者销售公司。如与你签订购房合同的甲方是该开发公司属下的分公司或销售公司，则该分公司或销售公司未取得该总公司正式的书面法定代表人签字的委托文件，该分公司或销售公司则无权销售，更无权作为签约甲方的主体资格签订购房合同。 5、房屋中介代理是否具有正式委托的文件。房屋中介机构作为该楼盘的营销总代理，必须具备以下三个条件：一是该代理公司必须具有房地产管理部门颁发的《资质证书》和工商行政管理部门颁发的《经纪人证书》。二是该代理公司必须具有经工商行政部门颁发的《营业执照》，执照的营业范围内必须有代理营销房屋的项目。只有这样，该中介代理公司、才具备签订合同的主体资格，才有权与购房者签订房屋出售合同。 6、合同签约人是否具备签字资格。商品房预售、销售合同的签字人，必须是该公司的法定代理人，公司其他人都无权签字。

《民法典》第一百四十三条，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

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