如何理解共有土地使用权

两个以上的土地使用者依法共同使用同一宗地的权利。土地共有使用权有两个显著特征： 第一，主体的多主性。一宗地的使用权必定由两个以上的单位或个人共有。 第二，客体的整体性。在实际地表上，无法划分各共有使用权拥有者之间的使用权界线。 二、按份共有工业用地使用权是如何的土地共有使用权拥有者对共同使用的土地都依法拥有使用的权利，都是该宗地的使用者。但是，各个使用者之间在行使土地使用权时，必须以不损害其他共用人的使用权为前提。土地共有使用权面积为按份共有。土地共有人占据的平面和空间位置、距离地表的远近、最初使用土地的先后、不同用途等，一般不属于影响面积分摊份额的主要因素。主要的影响因素是占用地表和空间的面积，通常用建筑面积来表示（非建筑物按实际占地面积表示）。在共有土地范围内，每个共用人拥有的建筑面积占该宗地总建筑面积的份额，也就是应分摊的土地共有使用权面积份额。 三、土地共有使用权的形式土地共有使用权的形式多种多样，概括起来主要是平面交叉共用和立体重叠共用，或者两者兼而有之。常见的有以下几种具体类型： ①院落或场地共用； ②多层或高层建筑基底共用； ③道路、河渠、管线（主要是指地表上与土地使用权有关的，不包括空中和地下）交叉共用； ④不同用途共用。土地共有使用权拥有者对共同使用的土地都依法拥有使用的权利，都是该宗地的使用者。但是，各个使用者之间在行使土地使用权时，必须以不损害其他共用人的使用权为前提。土地共有使用权面积为按份共有。土地共有人占据的平面和空间位置、距离地表的远近、最初使用土地的先后、不同用途等，一般不属于影响面积分摊份额的主要因素。主要的影响因素是占用地表和空间的面积，通常用建筑面积来表示（非建筑物按实际占地面积表示）。在共有土地范围内，每个共用人拥有的建筑面积占该宗地总建筑面积的份额，也就是应分摊的土地共有使用权面积份额。计算公式是：分摊土地面积＝（自用建筑面积÷总建筑面积）×土地总面积。此外，土地共用人之间所占地表和空间位置及不同用途对土地利用有一定影响，可在分摊面积时将这些因素折合成不同系数加入到分摊面积的计算中去，从而使土地共有使用权面积的分摊更接近实际、更合理。