提前还房贷要注意哪些事项

据了解，提前还贷的置业者队伍中，有不少是在年底拿到了可观的年终奖或赚到了充裕的资金，想趁年底还清银行贷款，一方面能节约不少利息成本，另一方面对于需要购置二套房的置业者，早日还清首套房贷，也意味着降低了二套房的购房门槛。 有银行的数据统计，一般的房贷还款周期差不多为五到七年，有90％的人都会选择提前还贷。其中，很多人受制于传统观念的束缚，觉得欠银行的钱不舒服，又或者自己在经济上另有打算；当然还有一部分人，对于目前理财投资市场并不了解，没有找到合适的理财渠道。 但是，提前还房贷也有很多需要注意的问题，比如你的情况是不是适合提前还？如果不能一次还清，应该选择哪种提前还款方式最合适等。 一是确定自己真的需要提前还款。 提前还款人群当中，不是所有人的情况都一样，有的是为了二套房能够享受更多的＊＊，有的则是仅仅是觉得欠着债心里不舒适。 其实，有三种情况并不适合提前还款。 不适合提前还款的类型一：公积金贷款 目前，公积金五年期以上贷款利率为 3．25％，可以说是非常低的水平。与其提前还款，不如拿手中的闲置资金做一些理财更为划算。 同样的，即使你当时买房时使用的是商业贷款，如果银行根据评估给了你比较好的折扣，比如在 4．9％的基准利率的基础上打了个 8．5折什么的，也一样不适合提前还款。 不适合提前还款的类型二：等额本金还款期已过1／3 等额本金是将贷款总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，越到后期，这种方式所剩的本金越少，所产生的利息也越少。如果你已经还款超过1／3了，就说明已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。 不适合提前还款的类型三：等额本息还款已到中期的 等额本息是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中。也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义也不大。 那么，什么样的人适合提前还款呢？ 也是三种情况： 适合提前还款的类型一：仍在还款期限前半段 根据上面的分析你也可以了解，无论是等额本金还是等额本自息，提前还款最好是赶在还款期限的前半段时最省钱。 适合提前还款的类型二：找不到更好的理财渠道 不得不说，今年四季度以来，银行理财产品收益越来越低。目前大多数理财产品收益都在2％－3％左右，理财产品的时间多集中在3个月到半年，一年期的极少。收益率4％左右的理财产品，投资金额门槛则达到50万元，甚至更高。 降息降准周期下，很多人都发出难寻高收益理财产品的抱怨，如果手里正好有钱，在楼市的严格调控之下，又暂时没有购房打算，不如提前还款省点利息更合适。 适合提前还款的类型三：贷款时执行上浮利率的 执行上浮利率的贷款人，由于执行上浮利率已经较高，所以如果此类贷款人有能力一次还清贷款，相对会比较划算。 最后给大家一些小提醒： 提醒一：缩短还款期限比减少月供更省钱 大家都知道提前还款除了全部还清之外，还可以有两种方式可选，一是月供不变的情况下，缩短还款期限，二是期限不变的情况下减少还款额度。 具体而言，如要提前还部分房贷，可以选择缩短还款期限、保持月供不变，或者减少月供、保持还款期限不变。在同一时间节点上，前者比后者更节省利息支出。 提醒二：组合贷款建议先还商贷 如果买房时，你选择的是“商业贷款＋公积金贷款”组合贷款的方式，建议先还商业贷款，因为相比公积金贷款，商业贷款的利息比较高，如果先将商业贷款的那部分还清了，那么对于个人和家庭来说，每月的房贷压力必定会减轻很多，而且利息也节省不少。 提醒三：注意银行的转账新规 特别需要提醒的是，不少人喜欢在最后还款日进行还款的，12月1日之前都是实时到账，只要按时、按照还款的钱数进行转账即可，但“从12月1日起，除本人同行同名账户ATM转账能实时到账外，本人跨行ATM转账业务和非本人同行ATM转账业务24小时后才能到账。”这条规定已执行，如果是跨行、非同名账户ATM机上操作还款，那么就尽量提前办理了，以免留下逾期记录。