买房交定金后能否退回

2023-01-10 1,529

普法内容

买房交定金后能否退回，须视情况而定： 1、如果因为买受人的原因（买方违约）导致不能订立商品房买卖合同的，定金不能退还。例如，购房者未能按认购书规定的期限、地点去签约或者购房者在正式签约时更改认购书中已确认的如价格、面积、户型等主要条款导致无法签约。 2、如果因为出卖人的原因（卖方违约）导致不能订立商品房买卖合同，定金应当双倍返还。例如，出卖人在认购意向书规定期限内将购房者已认购房屋转售其他第三人而导致未能正式签约，或者开发商未取得有关商品房销售之合法证件等自身原因造成双方不能签署正式合同。 3、如果是因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人，无需双倍返还。比如，双方因正式合同、有关补充协议之内容无法达成一致，或者认购意向书关于价格、面积和户型等主要条款未做约定或者约定不清无法达成一致，造成正式合同不能签署。 4、如果最终双方履行了商品房买卖合同，定金应当抵作价款或者退回，在房屋买卖中通常会抵充房款。理由如下：定金是指合同一方当事人根据合同的约定，预先付给另一方当事人一定数额的金额，以保证合同的履行。定金一经给付，则发挥制裁违约方，补偿守约方的功能，即定金具有惩罚性，具有债权担保功能。给付定金的一方不履行约定的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的，应当双倍返还定金，这被称为定金罚则。定金的数额在法律上是有一定的限制的，定金数额不能超过主合同标的额的20%，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。但是需要明确合同中约定的是“定金”字样，而非“订金”字样，合同如果写的是“订金”，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同，无论是哪一方原因导致的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。

《中华人民共和国民法典》
第五百八十六条　  当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。
第五百八十七条  债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第四条  出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
《商品房销售管理办法》
第二十二条  不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。

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