民法典规定未实际取得房产证的房子能不能买

2024-07-02 14

普法内容

在法律实务中，人们通都认为法律规定的所谓“不得转让”属于法律禁止性规范，不得违反，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让，违反该规定进行房屋转让的合同应被认定为无效。在这一思想指导下，这类纠纷起诉到人民法院，基本上都判决房屋买卖合同无效。但出售方的上述行为显然违反了民法所要求的诚实信用原则。如果人民法院根据《城市房地产管理法》第三十八条第（6）项之规定，以房屋未依法登记领取产权证书而判决合同无效，那么就会使出售方因不诚信而获取巨大不当利益。而购买方却会因此而受到重大损失。这将极大危害交易安全并导致诚信危机，因此，需要对《城市房地产管理法》第三十八条第（6）项有重新认识。该法第三十八条规定的目的是为了维护房地产市场秩序，避免国家收益的流失，减少交易纠纷，而不是禁止交易或限制合同自由。之所以规定该条第（6）项，是因为“房地产权属证书是表明房地产权属状态的官方正式有效文件，未依法登记领证说明该房地产来源不清，归属不明，如进入市场流通则违背了市场交易的房地产必须权属明晰的规则，不利于市场秩序的维护，不利于对当事人合法权益的保护，不利于国家对房地产的管理和监督。”所以，从立法意图上看，该项的规定应当是属于管理性的，违反这一规定，只产生房屋转让不能及时颁证或不能如期过户的结果，即只会损害房屋买受人的民事利益，并不直接损害国家利益。即该项规定是一种典型的管理性规范，而非效力性规范。而民法中的强行性规范是指不依赖于当事人意志，而必须无条件适用的法律规范。法律只是规定“未依法登记领取权属证书的”房地产“不得转让”，而并未正面规定转让无产权证的房屋合同无效。与《城市房地产管理法》相比，《中华人民共和国民法典》的立法指导思想已经发生了重大转变，奉行鼓励交易原则，尽量承认合同的效力，即使是出卖他人之物，也不再是硬性地认定合同无效，而是由出卖人承担权利瑕疵担保责任。在目前的司法实践中，各地法院在审理这类案件时，通常考虑到了立法指导思想上的重大转变，因而鼓励诚实信用，维护交易安全，一般判决这类合同有效，应继续履行，对出售方要求确认房屋买卖合同无效的请求不予支持。

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