房产抵押权如何实现

1．根据《民法典》的规定，担保物权（抵押、质押、留置）的担保范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。 2、根据《民法典》的规定，债务人不履行到期债务时，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在“知道或者应当知道撤销事由之日起1年内”请求人民法院撤销该协议。 3、抵押物拍卖价款的清偿顺序： （1）实现抵押权的费用 （2）主债权的利息 （3）主债权。 4、在抵押物灭失、毁损的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金优先受偿。 5、同一财产向两个以上债权人设定抵押时的清偿顺序 （1）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿顺序相同的，按照债权比例清偿。如果当事人同一天在不同的法定登记部门办理抵押物登记的，视为顺序相同。因登记部门的原因导致抵押物进行了连续登记的，以第一次登记的时间为准确定抵押顺序。 （2）抵押权已登记的先于未登记的受偿。 （3）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。 （4）顺序在先的抵押权与该财产的所有权归属一人时，该财产的所有权人可以以其抵押权对抗顺序在后的抵押权。 举例：甲、乙是兄弟，甲向乙借款50万元，并以自己的房屋作抵押，办理了登记。后甲又向丙借款50万元，亦以自己的房屋作抵押，办理了登记。后甲去世，无其他继承人，亦无其他财产，房屋经评估价值60万元。在这种情况下，乙、丙的抵押权如何行使？ 分析：乙的抵押权与继承后产生的所有权混同，故乙可以主张顺序在先的抵押权，而不主张所有权。最后乙可以获得50万元，而丙则可以获得10万元。 （5）顺序在后的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权人只能就抵押物价值超出顺序在先的抵押担保债权的部分受偿。 6、与其他物权并存时的清偿顺序 （1）抵押权与质权并存 同一财产法定登记的抵押权与质权并存时，抵押权人优先于质权人受偿。 （2）抵押权与留置权并存 同一财产抵押权与留置权并存时，留置权人优先于抵押权人受偿。 （3）抵押权与其他权利并存 如果同一财产有抵押权与《民法典》第八百零七条规定的优先受偿权并存时，《民法典》第八百零七条规定的优先受偿权优先于抵押权。 相关知识点连接：《民法典》第八百零七条：发包人未按照约定支付工程价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，承包人可以与发包人协议将工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖，建筑工程的价款享有优先受偿权（该考点见第9章的“建设工程合同”）。 承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。