承租人的优先购买权应该如何实现

2024-06-19 4

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《民法典》的规定，房屋优先购买权总的来说具有以下几个特点：（一）承租人的优先购买权是一种法定民事权利，是一种由法律直接创设而能够对抗第三人的民事权利。它并非基于租赁双方当事人协议而产生，也不能由双方当事人协商后事先取消。（二）承租人的优先购买权是一种具有物权性质的请求权，而非纯粹债权性质的请求权。理由主要有：第一，房屋承租人优先购买权系由法律直接规定的，这与债权纯系当事人自由设定原则不相符合。第二，根据债权相对性原则，纯粹的债权不得对抗第三人，权利人只能获得相应赔偿，而事实上我国的承租人优先购买权是可以对抗第三人的。在出租人违反有关承租人优先购买权的法律规定，擅自将租赁房屋出卖给第三人的，承租人可以据此要求法院宣告该房屋买卖关系无效。第三，通常情况下，纯粹的债权是一种独立的权利，而优先购买权具有附从性，是附从于租赁事实的。所以，我国房屋承租人的优先购买权是一种物权性质的请求权。（三）优先购买权是一种期待权。如果出租人不出卖房屋，则承租人不得以享有优先购买权为理由要求出租人将房屋卖给承租人。只有当房屋出租人出卖房屋时，承租人的优先购买权才可能转变为现实的权利。（四）优先购买权是一种限制权。相对于出租人来讲，承租人的优先购买权其实是对他所有权行使的一种限制。承租人只要在同等条件下行使优先购买权，出租人便不得将房屋卖给第三人。（五）优先购买权是一种可能权。所谓的可能权，是指“权利人依自己的行为而使他人与他人间的法律关系发生变动的权利”。作为优先购买权权利人的承租人可以以自己主张优先购买权的行为而使出租人与第三人之间就租赁房屋形成的房屋买卖关系无效，所以承租人的优先购买权是一种可能权。

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