国有土地使用权抵押的限制条件有哪些

1、无偿取得国有划拨土地使用权的不能直接抵押 国营企业和集体企业由于历史原因，占有和使用城镇国有土地。上述企业对这类无偿划拨的土地只有使用权，没有处置权，更不能用划拨土地作为抵押物。 2、土地使用权抵押的前提 房地产开发商或企业只有与政府签订了土地出让合同，交足了地价款，获得了土地使用证，才有资格合法地将自己的土地使用权予以抵押，以获得银行贷款或其他形式的资助。没有上述法律条件，土地使用权的抵押便无效。 3、抵押应出具书面文件 土地使用权抵押，抵押人与抵押权人之间应当根据国家有关法律签订抵押合同。因为土地使用权抵押往往涉及金钱较多，口头约定容易引发纠纷，所以任何土地使用权抵押都要形成文字，制订出法律文件。 4、土地使用权与地上建筑物一致 在土地使用权抵押时，其地上建筑物和其他附着物及一切权益随之一并抵押。因此在签署土地使用权抵押协议时，应详细列出地上建筑物和附着物及其所产生的权益。 5、土地使用权抵押时，应办理登记手续 如果是生地或其上没有建筑物的土地使用权抵押，首先应到土地管理机构进行登记，然后到房地产管理局登记备案。如果是其上有建筑物或其他附着物的土地使用权抵押，则只需到房地产管理局登记备案，并办理他项权利证书。 6、土地使用权抵押之前聘请评估机构评估 一般情况下，抵押人抵押自己的土地使用权，期望得到银行或金融机构的贷款，而金融机构贷款数额的依据之一便是土地使用权的价值，所以在抵押之前，应请具有房地产评估资格的评估机构予以评估，根据评估报告，抵押权人再作出是否接受抵押的决策。 7、土地使用权抵押时最好办理公证手续。 因为土地使用权抵押涉及的是不动产抵押，标的大，所以在签署土地使用权抵押协议时，抵押双方应到国家公证机关办理公证手续。 8、处置抵押物时，最好申请房地产管理机构予以协助 抵押人在抵押协议规定的期限内未能履行义务，或者抵押人在协议有效期间解散或破产时，抵押权人可以根据国家有关法律和抵押协议的规定处分抵押物土地使用权。在处理土地使用权时，抵押权人应当申请土地管理部门协助处理所抵押的土地使用权，并办理土地使用权过户手续。 9、抵押权的终止 土地使用权抵押协议到期或因其他原因取消土地使用权抵押协议的，应当到土地管理部门和房地产管理部门注销抵押协议。