解除房屋买卖合同能否要求居间费用返还

所谓“中介费”，又称“居间费”指在进行买房、租房、相亲等行为时，中介等向客户提供中间代理服务的机构在提供服务的过程中收取的合理费用。中介费，我想大家并不陌生甚至都接触过，因为在生活中比较常见，随着市场经济的发展和市场需要量的增加居间服务变得特别活跃、涉及的领域也逐渐扩大。中介费一般是第三方收取的，一般是一次性收取，在这里提醒大家注意索要中介费发票。 本文主要涉及二手房买卖中的居间费，大家都知道二手房屋买卖合同通常是由房屋经纪机构居间促成，在买卖合同中约定买卖双方权利义务的同时，也对房屋经纪机构的服务内容及居间费用做出具体约定。当然不可否认，在我国房屋经纪机构乱象丛生，一直令人诟病，甚至有些“涉黑涉恶”情节，通常让消费者苦不堪言。 据消费者权益保护委员会分析，当前房地产交易市场中介机构主要存在以下问题： （1）中介的忽悠使一些买卖双方不熟悉政策规定情况而上当受骗。 （2）合同不规范或模棱两可，发生纠纷后，难以维权。 （3）中介公司人员在买卖双方签订合同前的热情与收到中介费后出现问题需要中介处理时的态度截然不同。 （4）投诉人因自身原因，对所购房子没有仔细看清或合同内容没有看清弄懂，就草率签字，事后又主动反悔的也不在少数。 （5）消费者在商品房和二手房买卖中处于弱势地位，主要缺乏相应的购房知识或对有关政策不了解，导致权益受损而难以维权。 （6）中介机构之间的不当竞争，殃及池鱼，造成签约、履约困难。在二手房买卖过程中，无论上述什么原因造成的，当面临房屋买卖合同解除时，那么居间费用是都应当支付呢？支付了能否要回呢？在处理法律实务过程中，当房屋买卖合同因故解除时，居间费用如何承担往往会引发纠纷，而且呈现逐渐上升趋势。 对此，本律师认为，合同解除后，关于居间费用的确定及承担问题应区别合同解除的原因分情形处理。 一、因房产新政中限购、限贷政策的出台导致合同解除的情形。 单纯的因房产新政中的限购、限贷政策的出台导致房屋买卖合同的履行不能，合同任一方有权解除合同。但合同的解除系因新政的出台对买受人的履约能力产生了较大影响，买受人没有违约行为，不存在可以追责的法律基础，合同因“不可归责于双方的事由”而解除。合同解除后，出卖人应当将收受的购房款或者定金返还买受人，双方互不承担违约责任。关于履约过程中产生的损失承担，可以依据公平原则进行分配在这种情况下，居间合同因丧失了继续履行的基本条件，也应当一并解除。但是房屋经纪机构并非房屋买卖合同的当事人，其在居间事项中主要的义务是提供房源信息，促使房屋交易的达成，并协助办理房屋过户、按揭贷款等事项房屋买卖合同签订先生效后，因“不可归责于双方的事由”而解除，房屋经纪机构不存在任何过错，故仍可根据居间合同的约定主张居间费用，但应扣除其尚未履行的协助办理房屋过户、按揭贷款等事项的费用。 二、因合同一方违约导致合同解除的情形。 司法实践中一般认为，房屋买卖合同因合同一方根本违约而解除的，守约方一般有权要求违约方赔偿包括房屋涨价损失在内的可得利益的损失。此种情形下，如房屋经纪机构不存在任何过错，合同解除后，如果仅就房屋经纪机构已完成的居间事项支付服务费用，而忽略合同履行后房屋经纪机构可取得的全部利益，同样损害了房屋经纪机构的利益，有失公平。因此，房屋买卖合同因合同一方根本违约而解除的，且房屋经纪机构不存在任何过错的情形下，房屋经纪机构主张的合同约定的居间费用应当全部予以支持。合同守约方可就其支出的居间费用要求违约方予以赔偿。 三、因居间人在隐瞒、欺诈行为导致合同无效、被撤销、被解除的情形。 实践中不乏另外一种情形，即居间人为了获取报酬，故意隐瞒与房屋买卖合同订立有关的重要事项或提供虚假的信息损害委托人利益的情形，如对不了解房屋限购、限贷政策的当事人隐瞒相关政策或承诺可以通过其他途径帮助房屋买受人获取购房资格或者取得贷款，诱导房屋买受人签订居间合同。房屋经纪机构的上述行为一经认定，且房屋买卖合同因居间人的上述行为而被认定无效或被撤销、被解除的，因委托人向居间人支付居间费用后并未取得相应的服务，因此可以要求居间人返还居间费用，并就其因此遭受的损失向居间人主张赔偿。