南昌市征地补偿标准

南昌县人民政府关于印发征地拆迁补偿安置系列政策的通知 为统一县城控规区建设征用（收）土地补偿标准，保证建设征用（收）土地的顺利进行，根据《中华人民共和国土地管理法》、《江西省实施的办法》和《江西省征用土地办法》，结合我县实际，制定本补偿办法： 一、建设征用（收）土地补偿标准 1、水田、蔬菜基地30000元/亩； 2、旱地、宅基地、低洼田（黄海高程20点以下）、园地、水塘、水生地20000元/亩； 3、荒山、荒地、荒滩5000元/亩； 4、沙洲2000元/亩； 5、精养鱼池比照开挖前的地类标准计算征地补偿费，特种养殖（由县畜牧水产局认定）增加3000元/亩、精养鱼池增加2000元/亩、其它一般养鱼水塘增加1000元/亩的鱼苗补偿费（具体鱼塘补偿办法见附件）。 二、地面建筑物和附着物拆（搬）迁补偿标准 （一）房屋拆迁补偿费标准 房屋类别 主要用途 补偿金额 框架 结构 主体房（同意以农民公寓形式安置的，下同） 房屋 500元/平方米 附属房 400元/平方米 砖混 结构 主体房 房屋 360元/平方米 附属房 220元/平方米 砖木 结构 主体房 房屋 260元/平方米 附属房 180元/平方米 简易砖（混）木结构 住房、厨房、杂物间等 120元/平方米 砖木（混）结构 猪舍、牛舍 60元/平方米 简易结构 猪舍、牛舍、厕所、鸭棚 40元/平方米 违法违章建筑不予补偿。 （二）地面附着物补偿标准 坟墓迁移：棺葬800元/棺，坛葬或盒葬400元/个； 压水井200元/只； 沼气池300元/只； 深水机井2000元/口； 水利、电力、通信、水塔等设施，按有关部门规定的标准补偿； 水泥厚度15公分以下（含15公分）晒场20元/平方米；水泥厚度15公分以上晒场25元/平方米；围墙30元/平方米；砖砌粪窑30元/平方米； 盛果期果树100元/棵；衰果期果树30元/棵；初果期果树50元/棵；幼果树一年期2元/棵，二年期5元/棵，三年期10元/棵，四—五年期15元/棵； 柚、柑桔、桃、梨等成果苗1元/棵，半成苗8000元/亩，枳壳、毛桃、棠梨2000元/亩； 普通树木胸径20厘米及以上100元/棵；胸径15厘米及以上50元/棵；胸径10厘米及以上30元/棵；胸径5厘米及以上5元/棵；胸径5厘米以下2元/棵； 其他名贵树种及花木按当期造价信息的标准补偿； 在公布征地方案后抢种的树木和抢建的设施不予补偿。 三、有关规定 （一）村民小组的耕地被征后，人均耕地在三分以下的，农业户口可按比例转为非农业户口，耕地全部被征用（收）的，农业户口可全部转为非农业户口。 （二）村民小组耕地经批准被征用（收）后，由县、乡（镇）人民政府核减被征土地面积。 （三）征用（收）土地方案经批准后，被征用（收）土地的所有权人，应持有关证明文件到当地国土部门办理征地（收）补偿登记，并由村委会综合平衡，统筹安排，按规定管理和分配各项征地（收）补偿费。 （四）对县城控规区范围内的村及其它民房，应在符合城市总体规划的前提下，进行“城中村”改造，禁止农村居民擅自建房，或以改建住房名义从事房地产开发，或建高层住宅出卖住房。 （五）五年之内规划不进行“城中村”改造的自然村中，因危房、自然灾害等原因造成不能居住而必须重建或改建的房屋，另行规范。 四、附则 （一）全县其它乡、镇可参照本办法、结合实际制定当地补偿标准。 （二）本办法由南昌县国土资源局负责解释，自发布之日起实施。 附件：关于县城控规区建设征用（收）土地鱼塘补偿办法的解释意见 关于县城控规区建设征用（收）土地鱼塘补偿办法的解释意见 为进一步做好县城控规区土地征用（收）鱼塘补偿的工作，现就有关鱼塘补偿办法作如下解释： 一、一般养鱼水塘包干补偿费为1000元/亩，其中800元/亩为鱼苗补偿，200元/亩为与养鱼有关的配套设施（含涵、管、砚、闸、护坡等）的补偿。 二、精养水塘包干补偿费为2000元/亩，其中800元/亩为鱼苗补偿，1000元/亩为开挖费，100元/亩为与养鱼有关的配套设施（含涵、管、砚、闸、护坡等）的补偿，100元/亩为增养机、塘埂鱼草等的补偿。 三、特种养殖包干补偿费为3000元/亩，其中1600元/亩为特种养殖补偿，1000元/亩为开挖费，200元/亩为与养殖有关的配套设施（含涵、管、砚、闸、护坡等）的补偿，200元/亩为增养机等的补偿。 四、鱼塘中的鱼打捞后，归养鱼户。 五、鱼塘补偿费的分配，由养鱼承包户与发包户协商解决，有协议的可按协议执行，没协议的按“谁投入、谁得补偿”的原则按上述意见分配。 六、因生产需要，私人搭建的房屋、压水井、电杆、电线等设施，遵循“谁投入、谁得补偿”的原则，按规定标准另外补偿。 七、乡镇政府、小蓝经济开发区管委会、有关村委会在发放养鱼塘补偿费时，要妥善处理好养鱼承包户与发包户的关系，并相应地签订有关征用补偿协议。 八、本解释意见出台前已补偿完毕的养鱼塘，按已达成的协议执行。 九、基本农田保护“五不准”规定实施以来，擅自占用耕地挖塘养鱼及搭建的有关配套设施，不予补偿。 县城控规区农房拆迁安置实施细则 为加强农房拆迁工作的管理，维护拆迁当事人的合法权益、保障建设项目顺利推进，根据《南昌市农房拆迁安置补偿指导意见》，结合我县实际，特制定本实施细则： 一、在县城控规区内集体所有土地上，经县政府批准农房拆迁，需要安置补偿的，适用本实施细则。 二、被拆迁户根据自己意愿，可选择农民公寓形式安置或一次性货币补偿，有条件的项目在符合城市总体规划的前提下也可实行开发式安置。开发式安置实行一项目一议，由项目实施单位提出方案报县政府批准。 三、选择农民公寓形式安置，按以下细则办理： 1、被拆迁人安置面积标准为每人40平方米建筑面积（下同）。 2、被拆迁人人数按拆迁时农村常住户口在册人数计算，独生子女按2人计算，搭挂人口不计算在内。原为本地农村户口的现役军人、大中专院校在校学生，以及正在监狱服刑的劳动教养人口，可计算为家庭人口数；与村民结婚的外地妇女，户口暂未迁入本地的，可计算为家庭人口数。 3、安置标准内面积按每平方米400元价格购买；套内超安置标准面积部分按成本价购买（已建成的按每平方米600元购买）。 4、一户农民有两个以上（含两个）未成年子女的，待子女结婚时，可凭结婚证向常住户口所在地政府一次性申请购买一套农民公寓。 5、选择农民公寓安置的被拆迁户，自房屋拆迁之日至安置房分配到户期间，按每人每月75元的标准发放过渡费。 四、选择一次性货币补偿办法的，按以下细则办理： 1、被拆迁房屋面积在安置面积标准以内的，按其被拆迁面积框架每平方米800元、砖混每平方米600元、砖木每平方米500元的价格补偿。 2、被拆迁房屋面积大于安置面积标准的，其超面积部分按被拆迁房屋的重置价格予以补偿。 3、主体房以外的附属房（含厨房、杂物间、路边小商店等），农民在非宅基地上（田间地头、池塘边、路边）的建筑物（含住人的房屋）一律实行一次性货币补偿。 五、实行开发式安置办法，把握以下三个原则： 1、人均安置面积标准为40平方米建筑面积。 2、人口计算口径，按选择农民公寓安置形式的计算口径。 3、安置房及店面房的产权性质不变，仍然发放农房证。 六、本实施细则所指农房是指有合法建房手续的住宅主体房。无合法手续的住宅主体房符合以下两个条件补缴每平方米30元建设规费和处罚金后，方可按本办法进行安置补偿： 1、必须有拆迁地的常住户口，且属该房屋长期居住的拆迁户。 2、该房屋是拆迁户的唯一住房。 七、一户有多处住房但不是同时拆迁的，其享受第四条第1款补偿标准的总拆迁面积不能超过其应安置面积。 八、凡是选择货币补偿的拆迁户需写申请书，并保证今后任何时候都不再申请享受政府的安置待遇，保证不在县城规划区内任何地方自行兴建、改建、扩建住宅房，否则一律按违章建筑论处。 九、凡是选择了农民公寓形式或开发式安置的拆迁户，今后拆迁其其它地方的农房时，按重置价予以补偿。 十、国家、省重点工程项目有专门拆迁安置补偿标准的，从其规定。 十一、违法违章建筑按有关规定处理。 十二、以前已签订拆迁及安置协议的，原则上按既定协议执行。 十三、本实施细则所指重置价格为：框架500元/平方米、砖混360元/平方米、砖木260元/平方米、简易砖木180元/平方米或120元/平方米。 十四、一次性货币补偿价格和重置价格视建筑成本，可每年调整一次。 十五、本实施细则从发文之日起执行，以前出台的与本实施细则有冲突的，以本实施细则为准。 十六、本实施细则由县城乡规划建设局负责解释。 县城控规区建设涉及单位拆迁补偿 实施细则 为了切实保护被拆迁单位的合法权益，保障县城控规区规划审批的建设项目顺利推进，根据省、市有关规定，结合我县实际，对县城控规区建设涉及单位拆迁补偿，制定如下实施细则： 一、土地补偿 1、被拆迁单位所用土地为农村集体土地的，征用其土地时，补偿标准按《县城控规区建设征用（收）土地补偿办法》执行。 2、因公益事业建设需占用单位的国有出让土地的，在报经原批准用地的人民政府批准后，收回其土地使用权，并按其取得土地使用权证的成本价给予补偿。 3、因建设需要占用单位的土地属国有划拨土地的，其征地时支付了征地补偿费的，依据有效支付凭证，按其取得土地使用权证的成本价给予补偿，征地时未支付征地补偿费的，按6000元/亩给予补偿。 二、建筑物补偿 1、建筑物拆除按重置价实行货币补偿，暂定房屋（含室内水电安装）重置价标准为：框架结构500元/m2，砖混结构360元/m2，砖木结构260元/m2。一等简易砖木（砖混）结构180元/m2，二等简易砖木（砖混）结构120元/m2，围墙30元/m2，其它简易结构建筑物等补偿按《县城控规区建设征用（收）土地补偿办法》执行。 2、在农村集体土地上，为发展加工业、种养业搭建的建筑物，凭所在地村委会、乡镇政府（小蓝经济开发区管委会）出具的相关证明，可按上述重置价给予补偿，其它违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，按照重置价格结合剩余使用时间给予适当补偿。 3、由县财政投资及补助的建设项目被拆迁，不予补偿，如需还建，则另行处理。 三、其它补偿 1、有营业执照企业的生产、经营性用房，按其建筑面积给予以10元/m2的安置费补助。 2、无法恢复使用的设备设施由有资质的评估机构对其损失部分进行评估，按评估价给予补偿。 3、可移动设备设施由政府指定的评估机构对其进行评估，设备设施由企业自行处理，并按评估价的20%给予搬迁补偿。 4、由于拆迁造成生产经营性单位停产、停业损失的，按其生产、经营性用房建筑面积一次性给予30元/m2，另加其上年度在县内上缴税金地方所得部分的100%补偿。拆迁时其本身已停产、停业的不予补偿。 5、为了鼓励县城控规区内涉及搬迁企业前往异地创业，县政府将另行制定优惠政策。 四、本细则所指生产经营性单位是指经过企业登记主管机关核准的单位。本细则所指建筑物包括车间、办公楼、职工宿舍、仓储用房及其它有关附属建筑物等。 五、本细则授权县国土资源局和县城乡规划建设局负责解释。 六、本细则从下发之日起执行。 南昌县农民公寓房分配办法 为妥善做好县城控规区内拆迁户的安置工作，根据《南昌市农民拆迁安置补偿指导意见》（洪府发[2003]44号）和我县《县城控规区农房拆迁安置实施细则》文件有关规定，特制定如下分配办法： 一、享受农民公寓房分配的对象 1、因招商引资项目、县城建设涉及到农房住宅主体房拆迁的拆迁户； 2、非主体房、违章建筑的拆迁不享受农民公寓房分配待遇； 3、一户有两处以上的住宅主体房，只能享受安置一次。如本次享受了，今后拆迁其其它地方的农房时，不再享受农民公寓房分配待遇； 4、按我县《县城控规区农房拆迁安置实施细则》第四条货币补偿办法或第五条开发式安置补偿的拆迁户，不再享受农民公寓房分配待遇； 5、按照征地出让协议，不是由县政府负责补偿安置的拆迁户，不纳入县农民公寓房分配对象； 6、户口不在本地的城镇户口拆迁户，如在所在单位未享受福利房、房改房待遇的，或在所在地区未享受经济适用住房待遇的，凭所在单位或居委会及所在地纪检监察机关出具的证明，经县农民公寓房分配领导小组及其办公室审核，可申请分配农民公寓房。不考虑人口因素，实际拆迁面积未超过100平方米的，按实际拆迁面积予以还建分配；实际拆迁面积超过100平方米的，按还建面积100平方米的标准予以安置分配。 7、若主体房产权所有人由城镇和农业两种类型户口人共有的，先行分割产权，产权所有人属城镇户口的，按上述第6条原则办理。 8、户口不在本村的农村户口拆迁户（所拆房屋是其两地唯一住房），且于2002年底之前入住需拆迁房屋的，可享受本村村民拆迁户分配农民公寓房待遇：实际拆迁面积未超过120平方米的，按实际拆迁面积予以还建分配；实际拆迁面积超过120平方米的，按还建面积120平方米的标准予以安置分配。 二、分配标准 1、被拆迁户安置面积标准为每人40平方米建筑面积（下同）； 2、被拆迁户人数按拆迁时农村常住户口在册人数计算，独生子女按2人计算（以领取的独生子女证为凭）。搭挂及拆迁后突击迁入的人口不计算在内。原为本地农村户口的现役军人、大中专院校在校学生，以及正在监狱服刑的劳动教养人口，可计算为家庭人口数；与村民结婚的外地妇女，户口暂未迁入本地的，可计算为家庭人口数； 3、一户农民有两个以上（含两个）未成年子女的，待第二个子女结婚时，可凭结婚证向常住户口所在地政府一次性申请购买一套农民公寓； 4、分配的户型有60㎡/套、80㎡/套、100㎡/套、120㎡/套、160㎡/套，拆迁户实际得房面积应以接近安置面积为原则。 三、分配价格 1、安置标准内面积按每平方米400元价格购买；套内超安置标准面积部分按成本价购买（已建成的按每平方米600元购买）。 2、符合分配条件但户口不在本地的拆迁户，按农民公寓房价格每平方米600元购买； 3、分配楼层差价结算按《南昌市房屋拆迁安置补偿住宅房屋层次差价标准表》执行。 四、工作机构和要求 1、成立南昌县农民公寓房分配领导小组，负责对整个分配工作的领导、协调、监管。领导小组组成人员由县政府另外发文确定。 2、建立责任制。莲塘镇、东新乡人民政府和小蓝经济开发区管委会主要领导分别对本辖区农民公寓房分配工作负责。莲塘镇、东新乡人民政府和小蓝经济开发区管委会要根据本分配办法并结合本地实际，按照公平、公正、公开的原则制定本辖区内的农民公寓房分配工作细则，要组织有责任心的工作人员对各村的安置分配情况包括安置对象、安置人数、拆迁面积、安置面积、安置价格进行逐户审核，并将审核结果张榜公布接受群众监督，张榜公布的时候，要同时公布本分配办法和县、乡镇（开发区）两级的举报电话，规定举报时限，乡镇、开发区接到举报电话（信）后，要逐件核实，认真查处，对不符合本分配办法的做法予以纠正。最后，要将审核后的分配情况汇总成表，加盖单位公章和单位行政一把手签字后报县分配办。 3、县分配办对莲塘镇、东新乡人民政府和小蓝经济开发区管委会报送的审核结果采取抽查、督查等方式进行复核，对安置过程中发现的比较突出问题进行查办。 4、如在具体分房过程中出现新情况、新问题，而本办法又没具体明确的，由乡镇、开发区报县农民公寓房分配领导小组及办公室研究审定。 五、本分配办法由南昌县城乡规划建设局负责解释。 关于促进县城控规区村级集体经济发展的若干措施 近几年来，县城控规区内各村委会为推进全县工业化、城市化给予了大力支持，作出了巨大贡献。为进一步壮大村级集体经济实力，提高村级基层组织公共服务能力，增强村级基层组织的凝聚力、战斗力和号召力，经研究，在村委会不挤占县政府已征用（收）土地（国有土地）的前提下，现就促进县城控规区内村级集体经济发展提出如下政策： 1、预留村集体发展用地。结合“城中村”改造，可预留村集体发展用地（商业用地）。最上限面积为村庄总占地面积的一定比例，一次性规划预留；保底面积为总占地面积剔除安居小区用地后剩余土地面积的一定比例，具体预留面积实行一村一议。土地视“城中村”改造进度，分批次以挂牌方式出让给村集体注册成立的经济实体。 2、建设标准厂房。对被征地达80%以上的村，可选择如下方式建设标准厂房： 方式一：由县政府出资在小蓝经济开发区建设标准厂房。按每村1万平方米为基数，以1000人为单位，每增加1000人增加1000平方米，标准厂房的产权归出资方，出租权和租金归村委会。村委会引进企业租赁标准厂房生产，企业所产生的增值税和企业所得税地方所得部分由受益财政转移支付给村委会。在县政府标准厂房建成投入使用前，由县财政按照每年70万元/村的标准补助给各村（各有关乡镇、小蓝经济开发区可在控制总量的前提下，根据各村失地农民实际情况，制定具体分配标准，下同）；标准厂房建成投入使用后，若每个村的租金收益未达到每年70万元，则由县财政予以补足。 方式二：由县政府在小蓝经济开发区提供建设用地（土地面积为上述应分配标准厂房的占地面积），由村集体经济实体通过挂牌方式获得建设用地，并出资按照规划建设标准厂房（容积率可适当提高），标准厂房产权、经营权归村集体，村委会引进企业租赁标准厂房生产，企业所产生的增值税和企业所得税地方所得部分由受益财政转移支付给村委会，租金收益未达到70万元/年，县财政不予补足。 3、鼓励兴办第三产业。对被征用（收）土地达80%以上的村，由县政府出资、出地，投资公司建设，为每个村在小蓝经济开发区先行建设一定面积的商业配套设施。每个村的商业配套设施基数为3000平方米，同时以1000人为单位，每增加1000人，商业配套设施增加300平方米，以此类推。商业配套设施的产权归出资方，村委会可以出租或经营，租金或经营收入归村委会。引进企业所产生的营业税和企业所得税地方所得部分由受益财政转移支付给村委会。在商业配套设施建成投入使用前，由县财政按照每年70万元/村的标准补助给各村；商业配套设施建成投入使用后，若每个村的租金收益未达到每年70万元，则由县财政予以补足。 第2、3条，每个村只能选择其中一条。 4、有效实施投资运营。已有一定资本积累的村，在严格管理、确保集体资产不流失的基础上，可以组建经济实体，与县城市建设投资公司、小蓝经济开发区投资公司等合作，参与标准厂房、经济适用住房、商业配套设施等县、乡镇（开发区）政府投资项目的建设，做好投资运营、保值增值这篇文章。 关于鼓励县城控规区内涉及搬迁企业异地创业的若干措施 随着我县工业化、城市化进程的加速推进，县城控规区范围不断扩大，而区域内仍然存在一批技术落后、污染环境、不符合城市总体规划的小企业、小作坊，急需搬迁至异地。为了提升城市品位，改善人居环境，鼓励县城控规区内涉及搬迁的企业以此次搬迁为机遇，在异地开展二次创业，现结合我县实际，提出如下政策： 一、搬迁企业从县城控规区搬出后，再在县域范围内择址经营办厂的，其在县内上缴税金的地方所得部分，由受益财政采取多种形式在第一、二年全额奖励给企业，第三、四、五年50%奖励给企业。 二、搬迁企业从县城控规区搬出后，再在县域范围内通过招拍挂程序取得新增或存量建设用地建设办厂的，其实际拆迁企业占地等面积部分，土地获得成本控制在3万元/亩。超出3万元/亩部分先收取，再由受益财政以创业基金等多种形式奖励给该企业。超出其实际拆迁企业占地面积部分，土地按照市场价获得。 三、搬迁企业从县城控规区搬出后，再在县域范围内通过购置厂房，或通过转让取得建设用地办厂的，土地和房屋产权交易中涉及到在县内上缴税金的地方所得部分，全额奖励给该企业；涉及的各项规费予以减免。 四、搬迁企业从县城控规区搬出后，在符合规划的前提下，经县及乡镇、开发区批准，在县域范围内租用政府投资建设的标准厂房经营办厂的，第一年租金全部减免，第二、三年租金减半收取。