外资并购中国家对房地产行业的限制都有哪些？
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依照《外商投资产业指导目录》，房地产行业属于限制外商投资产业，对于此问题并无影响 第四条外国投资者并购境内企业，应符合中国法律、行政法规和规章对投资者资格的要求及产业、土地、环保等政策。 依照《外商投资产业指导目录》不允许外国投资者独资经营的产业，并购不得导致外国投资者持有企业的全部股权;需由中方控股或相对控股的产业，该产业的企业被并购后，仍应由中方在企业中占控股或相对控股地位;禁止外国投资者经营的产业，外国投资者不得并购从事该产业的企业。 被并购境内企业原有所投资企业的经营范围应符合有关外商投资产业政策的要求;不符合要求的，应进行调整。
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(一)中国企业海外并购损失的税务风险： 税务风险主要有： 1.并购前目标企业应尽而未尽的纳税义务由合并后的中国企业承担，这无疑不是在变相增加合并后中国企业的税收负担。 2.若一些目标企业存在无意或者故意未缴纳税款的情况，将会虚增被收购企业的净资产，增加中国企业的收购成本。 (二)中国企业海外并购损失的知识产权风险： 知识产权具有地域性、独占性或专有性、时间性的特点，这就导致了中国投资者在国外购买的专利技术或者商标在国内不能受到法律保护，高价购买的专利技术也就包含了失效专利。 (三)中国企业海外并购损失的融资的法律风险： 主要体现在： 1、资金的支付方式、时间和数量安排不合理。 2、融资渠道的单一性，限制了我国企业的并购行为。
中国企业海外并购原因是： 1、为了海外上市，需要海外架构； 2、国内市场饱和，需要拓展海外市场； 3、参与国际竞争，需要通过并购消灭竞争对手； 4、为避免反倾销、反补贴诉讼的原因，将产品产地进行转移。
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外资并购设立外商投资房地产企业的程序外资并购设立外商投资房地产企业的程序： 1、发出并购意向书； 2、对目标公司进行尽职调查； 3、签订并购合同； 4、履行反垄断审查申报义务； 5、申请审批，办理变更登记。
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