二手房交易有哪些产权陷阱以及法律风险控制

一、二手房交易有哪些产权陷阱1、“卖房者”非二手房的产权人。这种情况又包括以下几种情形：（1）某些不法之徒利用其正在使用二手房或手中持有已经作废的房产证之便利，进行欺诈。如承租人冒充业主，与买房者签订合同；有些人在离婚时虽然法院判决该二手房不为其所有，但由于其仍持有已作废的原房产证，与购房者签订二手房买卖合同。（2）“卖房者”是“真正”的产权人，但由于某种原因未登记或未过户。如继承人因继承或受赠而取得该二手房，但由于各种各样的原因，未及时办理二手房产权过户手续。2、卖房者仅仅是二手房的共有人之一，且未得到其他共有人的同意。许多时候，二手房的所有人不属于一人，而属多人，即所交易的二手房为共有房。而在交易的过程中，往往只是其中的一个共有人与购房者进行交易。而且该卖房者是在未得到其他共有人同意的情形下擅自决定出售的。与第一种情形一样，在此情形下交易，也会因交易主体不适格而导致买卖合同无效。因为：依照我国法律的规定，共有财产的出售必须得到其他共有人的同意，尤其是在共同共有的情形下。当有共有人不同意出售时，则该交易无效。3、卖房者只是使用权人，而非所有权人。在所交易的二手房为公房时这种情形多有发生，即卖房者所在单位仅仅只是将该房产提供给卖房者使用，卖房者并未取得完全的所有权。如购房者与仅有使用权人进行交易，即使交付全部房款，亦无法取得产权。4、房产上存有法律不允许自由转让的障碍。如在二手房上设有抵押。我国相关法律规定，如在房产上设有抵押，则在抵押权人的权利实现之前或抵押权人放弃该抵押权前，该房产不得自由转让。5、房产上存在法律禁止转让的障碍。如二手房被查封，在解封之前，该二手房是禁止转让的。6、非居住用途房。即交易的二手房的用途非居住用房，而是居住外用途房，如商业用途房甚至是工业厂房等。7、卖房者未将房屋欲出售的情况告知承租人，或者说已告知，但未得到承租人放弃优先购买权利的答复。二、二手房交易产权陷阱有哪些首先“卖房者”可能非二手房的产权人，这种情况应在签订合同前查明卖房人的身份，立即中止与之进行交易，因为其中可能存在欺诈，即使不是欺诈，购房人在履行自身义务后亦无法取得产权。其次，卖房者可能将房产用于抵押等，这种情况多出现在购房时没有立即交接产权，卖家在签订卖房合同后，再持产权证去银行抵押房产进行贷款，一旦几年后银行方面强制执行房产，卖家往往已经不知所终，购房者就只能吃哑巴亏。应对这种情况，购房者在签订买卖合同时，一定要注意合同上有没有双方何时交接产权证的时限，最好是当即付款后，当即交接产权。