无产权证房屋买卖

你好，很高兴为你解答。????首先，你的这个抵押合同本身没有问题，但是抵押权却没有生效，我在下面会为你分析，让你明白法律的规定怎么理解。（我在你上个问题，法院判决书的那个问题中也解答过了，你两个都看下就明白了）。?????其次，关于你与被告签订抵押合同效力的问题。第一，你虽然与被告签订了抵押担保合同，上述合同本身约定没有大的问题，你与被告之间的抵押合同成立，但是没有生效，合同的成立不等于合同生效。根据法律规定，对于房产等建筑物设定抵押，不但要签订抵押担保合同而且必须到房管局办理抵押登记才能生效，只有生效后，你依据生效的抵押合同起诉法院，法院才能判决你行使抵押权，判决过户给你，否则法院只判决你当时的债务问题，不判决行使抵押权问题。?????法律依据为：《物权法》第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。第一百八十五条设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。抵押合同一般包括下列条款：（一）被担保债权的种类和数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；（四）担保的范围。第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产（房产等建筑物）应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。因此，法律规定很明确，就是因为你与被告没有到房产部门办理抵押登记，所以你的抵押权没有生效。即便你起诉法院要求行使抵押权法院也不会支持的。所以，法院在判决书中写明，对于你抵押合同不进行审查，因为法院知道没有办理抵押时无效的。????再者，由于你对抵押方面法律知识的不了解，导致你无法行使抵押权，这点很可惜。现在你是否可以采用其他方式去实现？?????1、既然法院已经判决被告对你有还款义务，你有权要求执行句执行对方名下的财产，当然包括被抵押商务宾馆，但是不能直接过户给你，只能是拍卖换你现金。?????2、采用执行和解的方式。虽然法院不支付直接行使抵押权，但是你可以与被告达成执行和解，也就是让其自愿过户给你，以偿还你的欠款，根据商务宾馆的价值多退少补，你们可以协商。?????3、经法院达成调解协议，约定讲被告的商务宾馆用于抵偿你的欠款，让法院出具调解书，然后你可以根据调解书让房管局直接办理过户手续。?????最后，就目前看法院本身的判决没有明显的错误，你之所以认为刑法单位乱执法，还书因为你对法律的判断出现了偏差，希望我的解答能让你明白，其他问题你可以追问我，如果对我的回答满意，还请你采纳我为最佳答案！谢谢！