房屋买卖合同有哪些情形下房屋抵押权无效

(1)无民事行为能力人所签订的二手房买卖合同。根据我国《民法典》的有关规定，无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为。因此，无民事行为能力人的房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同，他们不能独立签订二手房买卖合同，否则，属无效合同。 (2)限制行为能力人未取得法定代理人同意签订的二手房买卖合同。依据《民法典》的规定，限制行为能力人只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动，他们进行房屋买卖应当由其法定代理人代为签订合同或取得法定代理人的同意。没有法定代理人的同意，限制行为能力人自己签订的二手房买卖合同无效。 (3)以欺诈的手段签订的二手房买卖合同，损害国家利益的合同。这是指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段，致使对方当事人发生错误认识所签订的二手房买卖合同。 (4)以胁迫的手段签订的二手房买卖合同，损害国家利益的合同。这是指一方当事人以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁，迫使其产生恐惧而签订的二手房买卖合同。 (5)乘人之危签订的经纪合同。这是指一方当事人乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要，强迫对方接受明显不利的条件所签订的二手房买卖合同。 (6)双方当事人恶意串通，损害国家、集体或他人利益所签订的二手房买卖合同。这是指双方当事人故意串通，损害国家、集体或第三人的利益签订的二手房买卖合同。 (7) 当事人之间没有签订书面二手房买卖合同，又无据可查的，亦认定为二手房买卖合同无效。

《民法典》在以下条文中规定了合同无效的情形： 1、主体不适格签订的合同 《民法典》第一百四十四条：“无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。”民法典第二 十、二十一条规定，不能辨认自己行为的八周岁以上未成年人、成年人和不满八周岁的人为无民事行为能力人。根据民法典的上述规定，前述人员实施的诸如订立合同等民事行为无效。 2、意思表示不真实签订的合同 《民法典》第一百四十六条：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”“以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”实践中，存在虚伪通谋订立的合同，比如现实中的让与担保合同，即表面上订立房屋买卖合同，并将房屋过户，但该转让行为其实为债务提供担保。其中房屋买卖是双方虚假的意思表示，真实的意思表示为过户只是一种担保。房屋买卖合同无效，双方存在有效力的是担保合同。 3、签订违法违规的合同 《民法典》第一百五十三条：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。关于何谓强制性规定，则比较复杂。典型的在建设工程领域，违反建筑法、规划法等订立的合同往往因为违反这些法律的强制性规定而导致合同无效。对于强制性规定，指影响合同效力的强制性规定，并非所有的强制性规定均导致合同无效。 4、违背公序良俗的合同 《民法典》第一百五十三条第二款：违背公序良俗的民事法律行为无效。”何谓公序良俗，比较抽象，需要结合个案进行法律适用。 5、恶意串通损害他人利益的合同 《民法典》第一百五十四条：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”因恶意串通是否导致合同全部无效，也要因个案的情况具体裁量。 6、格式条款无效的情形 第四百九十七条：有下列情形之一的，该格式条款无效： （一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形； （二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利； （三）提供格式条款一方排除对方主要权利。在合同签订中，总有强势缔约方免除自己的责任。为了维护缔约中的弱势一方的利益，合同法以强行宣布部分格式条款无效的形式保护另一方的利益，实现利益平衡。格式合同的判断及哪些条款影响合同效力的问题比较复杂，也需要结合个案进行判断。 7、免责条款无效的情形 第五百零六条：合同中的下列免责条款无效： （一）造成对方人身损害的； （二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。 民事法律行为的要素有三个，一是行为人具有相应的民事行为能力；二是行为人意思表示真实；三是民事法律行为本身不违反法律、行政法律的强制性规定，不违背公序良俗。每一个人的民事合同行为属于民事法律行为评价的范畴。通过梳理可以发现，民法典中合同无效的认定以民事行为的三要素，即主体、意思表示及内容、标的等为线索展开。合同法的生命是意思自治、契约自由。民法典将无效情形具体化，可以更好地指导人们开展民事活动，促进财产的社会流转，增加人们的幸福感! 8、出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但若在起诉前取得商品房预售许可证明，则应当认定有效。