商品房预售合同的法律效力问题
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商品房预售合同的法律效力问题:审判实务中对商品房预售合同应当具备的法定有效要件存在争议,一种观点认为:根据《房地产管理法》第44条规定,商品房预售应当具备四个条件:全部交付土地使用权出让金取得土地使用权;持有建设工程规划许可证;投入开发的资金达总额的百分之二十五以上,并已确定交付竣工日期;向**管理部门办理登记,取得预售许可证;最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定,出卖人未取得预售许可证与买受人订立合同应当认定无效,但起诉前取得商品房预售许可证明的可以认定有效,该规定不能理解为商品房预售合同的效力司法审查仅限于商品房预售许可证的问题,因此城市房地产管理法规定的四个条件均为认定合同效力性规范,是法定条件;还有一种意见认为:《商品房预售管理办法》第6条规定,商品房实行预售许可制度,开发企业进行商品房预售,应当向管理部门申请取得许可证,未取得的不得进行商品房预售,该规定与城市房地产管理法规定有实质上的不同,二者的区别在于行政管理权和司法审查权的界定,管理法是行政法规,主要规范开发经营行为,而管理办法体现了司法审查权限,即人民法院在审查时只从形式上审查,至于预售许可取得条件则归属于商品房行政管理部门;还有一种观点:房地产管理法中的上述条件是行政管理性法规还是合同效力性规范,因该行政法作为全国人大颁行的法律,不应简单地认为是行政管理法规,对该应当规范中应属于具有合同效力确定性的强制性规范,因此应当认定商品房预售合同是否有效的并存条件。 2、关于商品房预售合同的法定有效要件虽有争议,但对于商品房预售许可证作为认定预售合同效力的衡量要件是审判共识,本案中原告起诉时被告仍未取得许可证,是认定合同无效的依据,理由《根据房地产管理法》第44条规定,《商品房预售许可证管理办法》第6条规定,商品房预售许可证是开发商出卖商品房的必备要件,开发商没有取得法定预售资格,该民事行为不具备能力,时间延续的客观事实表明被告已经失去了合同补正的救济机会,商品房预售行为受国家特别规范,涉房买卖行为应引以为戒。
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商品房预售合同的效力是：已取得预售许可证签订的商品房预售合同有效，未取得预售许可证签订的商品房预售合同无效，但在起诉前取得合法有效预售许可证的可以认定为有效。
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