房地产违法行为的处理原则和法律规定

房地产违法行为法规适用 （一）房地产资质的管理。 1.对于没有取得营业执照擅自从事房地产开发、经营和中介的单位和个人，工商行政管理机关要按照《无照经营查处取缔办法》第四条第一款第二项定性，第十四条处罚。 2.对于超出核准登记的经营范围，擅自从事房地产开发、经营和中介的企业和个体工商户，工商行政管理机关要按照《公司登记管理条例》第二十六条定性，第七十一条处罚。 3.对于房地产公司的发起人、股东存在虚假出资，或者由抽逃资金的，工商部门可以按照《公司登记管理条例》第六十条、第六十一条处理。 （二）房地产（商品房）经营中欺诈消费者行为的管理。 1.对于房地产（商品房）经营者采取不正当手段使房地产（商品房）的面积出现短缺（短缺的标准见“常识”中关于误差面积超过3%部分双倍返还的解释），工商行政管理机关可以按照《辽宁省消费者权益保护规定》第十八条第四项定性，依据该《规定》第四十条、《消费者权益保护法》第五十条第九项处罚。 2.对于商品房经营者骗取消费者预付款而未提供约定或者承诺的商品房的，工商行政管理机关可以按照《辽宁省消费者权益保护规定》第十八条第九项进行定性，依据该《规定》第四十条、《消费者权益保护法》第五十条第九项处罚。 3.具有下列情形之一，工商行政管理机关可以认定为欺诈消费者，并按照《辽宁省消费者权益保护规定》第十八条第十项定性，依据该《规定》第四十条、《消费者权益保护法》第五十条第九项处罚。①商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；②商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；③故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；④故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；⑤故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 (三)房地产（商品房）广告发布管理。 1.对未取得《商品房预售许可证》发布预售广告的，工商行政管理机关可以按照《房地产广告发布暂行规定》第四条第四项定性，按照第二十一条处罚。 2.房地产广告中使用“帝王享受”等有悖社会良好风尚用语的，工商行政管理机关可以按照《广告法》第七条第（五）项定性，第三十九条处罚。 3.房地产广告中有使用“最佳”、“最好”等绝对化语言、含有封建迷信内容，工商行政管理机关可以分别按照《广告法》第七条第二款第（三）、（六）项定性，第三十九条处罚。 （四）关于对商品房销售过程中不正当竞争行为的监管。 1.对商品房销售中存在作引人误解的虚假宣传的管理。工商部门可以按照《反不正当竞争法》《广告法》《消费者权益保护法》的相关规定定性和处罚。 2.对商品房销售中有奖销售行为的管理。在商品房销售中存在“采用谎称有奖故意让内定人员中奖的欺骗方式进行有奖销售”的；“谎称有奖销售或者对所设奖的种类，中奖概率，最高奖金额，总金额，奖品种类、数量、质量、提供方法等作不实的表示”的；“利用有奖销售的手段推销质次价高的商品”的，“抽奖式的有奖销售，最高奖的金额超过5000元”工商部门可以直接依据《反不正当竞争法》第十三条和有关规定定性，依据第二十六条规定处罚。 （五）关于加强房地产（商品房）展销的管理。 1.举办单位未经登记擅自举办商品房展销会,工商机关可以按照《商品展销会管理办法》第五条定性，第十七条第（一）项处罚。 2.举办单位未领取《商品展销会登记证》,擅自发布举办商品房展销会广告,进行招商的,工商行政管理机关可以按照《商品展销会管理办法》第十二条定性，依据第十七条第（二）项处罚。 3.举办单位伪造、涂改、出租、出借、转让《商品展销会登记证》的,工商行政管理机关可以按照《商品展销会管理办法》第十七条第（三）项定性与处罚。 4.举办单位没有对参展经营者的参展资格认真审查，使不具备合法经营资格的参展经营者参加展销会的，工商行政管理机关可以按照《商品展销会管理办法》第十三条定性，依据第十七条第（四）项处罚。 （六）商品房预(销)售合同管理。 1.房地产开发企业在使用含有格式条款的合同时，有危害国家利益、社会公共利益或者损害对方当事人合法权益的内容的，工商部门可以按照《辽宁省合同监管条例》第四条定性、第十四条处罚。 2.以欺诈手段订立、履行合同，侵害消费者或者经营者合法权益的，工商部门可以按照《辽宁省合同监管条例》第七条第（八）项定性、第十六条处罚。 （七）加强房地产经纪管理。对于房地产经纪活动中未经登记注册擅自开展经纪活动、超越经核准的经营范围从事经纪活动、对委托人隐瞒与委托人有关的重大事项、对经纪的商品或者服务作引人误解的虚假宣传、利用虚假信息，诱人签订合同，骗取中介费等违法行为，工商行政管理机关可以按照《经纪人管理办法》的相关规定或者其他法律法规规章的规定进行处罚。 （八）消费者申诉的管理。对于房地产方面的消费者申诉，工商行政管理机关要按照《消费者工商行政管理机关受理消费者申诉暂行办法》执行。对于在处理消费者申诉中发现的违法行为按照相关的法律法规进行处罚。 （九）其他违法行为的管理。各级工商部门在整治工作中发现的其他房地产行业的违法行为，可以依据有关法律法规规定进行处理。 （十）工商部门在检查和行政处罚中发现当事人构成犯罪的要移动公安部门，不得已行政处罚代替刑事处罚。 有关概念和职能分工 1.《房地产开发经营许可证》：是由建设行政主管部门颁发的，依法确认开发企业取得项目开发经营权的法律凭证，也是房地产开发企业申办开发项目有关手续（如五证)的必备证件。 2.房地产开发中的“五证两书”。（1）《建筑用地规划许可证》:是建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认颁发的，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。（2）《建设工程规划许可证》:由城市规划行政主管部门颁发的，证明有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。（3）《国有土地使用证》:经土地使用者申请，国土资源行政主管部门颁发的，国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限等内容。（4）《建设工程开工证》:是建设行政主管部门颁发的，建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。（5）《商品房销售(预售)许可证》:是房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性文件。（6）“两书”:指《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》 3.房地产（商品房）预售许可。我国实行商品房预售许可制度。任何房地产开发和经营单位出售商品房都要先行申办《商品房预售许可证》。未取得该证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购(包括认订、登记、选号等)、收取预定款性质费用等各种形式变相预售商品房。对房地产开发企业未取得预售许可证而非法预售或变相预售的，按照法律规定和职能划分应当由房地产管理部门按照《商品房销售管理办法》进行查处，工商部门在进行检查时发现此种行为要向房地产管理部门移送。 4.房地产（商品房）质量监管。按照职能划分，建筑工程的质量应当由建设行政管理部门根据《中华人民共和国建筑法》和《建设工程质量管理条例》进行监管。 5.关于商品房面积减少允许的误差。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定：商品房出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（2）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。