建筑物的折旧包括了哪几种？建筑物的折旧需要重点考虑的有什么？
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建筑物的折旧包括物质上的折旧、功能上的折旧和经济上的折旧，三者必须要全面考虑。 房地产纠纷估价特别是涉及诉讼案件的估价，由于处埋时间比较长，委估房屋空置时间相应也长，在利用成本法估价这类案件时，估价人员除了亲临现场、直接观查实际损耗外，更要考虑建筑物在功能方面的落后和建筑物以外的各种不利因素造成的损失。 笔者曾于1999年10月评估过一起某银行与贷款人就作为抵押担保品的房地产处置价格的纠纷，委估房地产是在1995年以1100元/平方米购买某开发公司的新房，但经过评估得出该房地产在1999年10月的市值仅为680元/平方米，笔者现场勘估时发现该房地产实际损耗并不大，造成评估现值与购买价差距知此之大的原因主要有：(1)1995年正是我市房地产开发热时期，商品房价格普遍偏高，到1999年商品房已供大于求，加上经济适用住房的大量开发，一系列新的优惠政策的颁布，造成的经济性贬值使房产价值下降;(2)该房屋设计存在一定的缺陷(有效使用面积比例偏小)，同时室内装修已相对落后，造成的功能性贬值也使得房产价值下降。估价结果是综合考虑了以上凡方面因素得出的客观合理价格。 当然在具体某一建筑物的评估过程中，并不一定三个因素都能涉及到，有的可能只有物质上的折旧，有的可能是几方面的因素的结合，具体情况必须具体分析。
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