房屋共有人擅自出卖的合同是否有效?
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房屋共有出售纠纷如何解决,实践中,经常会有房屋共有人,以其他共有人擅自处分共有财产为由,主张其他共有人对外签订的“二手房”买卖合同无效。对此问题,应区别不同的情形分别处理: 1、一是房屋出售时,权利登记仅为出卖人一人的,基于不动产的公示、公信原则,买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人,其与出卖人之间签订的买卖合同,应认定为有效;但如有证据证明买受人存有过错,与出卖人恶意串通,损害其他共有人利益的除外。 2、房屋出售时,权利登记为数人的,基于部分共同共有人,不得擅自处分共有财产的法律规定,在其他权利人事后不予追认的情况下,应认定买卖合同无效;但买受人有理由相信出卖人有代理权,符合表见代理构成要件的,应确认买卖合同有效。
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共有权人擅自出卖房屋买卖合同有效:一般来讲只要买受人支付了合理的购买房屋价格,就可以构成善意取得。如构成善意取得,那么房屋买卖合同就有效,不得以房屋买卖合同无效,要求善意取得人返还共有房屋。
共有人擅自出卖共有物,如果是以自己的名义出卖共有物的,应当定性为无权处分,合同有效; 如果是以其他共有人或全体共有人的名义出卖共有物的,则属于无权代理行为,并应根据买受人善意与否来判定是否适用表见代理。
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