房屋分离出卖存在哪些情形？
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一、房地产分离出卖，合同无效。由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房地产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。二、产权主体有问题，合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人的房屋时，须提交共有人的同意证明书。部分共有人未取得其它共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。三、侵犯优先购买权，合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖出租房时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租有优先购买权。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。四、单位违反规定购房，合同无效。机关团体、部队、企事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上民政部门批准。五、价格上有欺诈行为，显失公平，合同无效。买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私有房评价标准议定价格，于房屋所在地房管机关同意后才能成交。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故反悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量有问题的，买卖双方可重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉。六、非法转让，合同无效。根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产不得转让(包括买卖)：1.以出让方式取得土地使用权的，不符合房地产条件的;2.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其它形式限制房地产权利的;3.依法收回土地使用权的;4.共有房地产，未得到其它共有人书面同意的;5.权属有争议的;6.未依法登记领取权属证书的;7.法律、行政法规规定禁止转让的其它情形。
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存在下列情形的房屋不得出租：未经综合验收的新建房屋；未依法取得产权证的房屋；没有房屋租赁证件的房屋；未经原出租人、共有人、抵押权人同意出租的房屋；属于违章建筑的房屋；司法机关和行政机关依法裁定、决定查封限制房地产权利的房屋；不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的房屋。
一般情况下，出现以下情形之一的，房屋不能出租：1、没房屋所有权证件的；2、司法和行政机关裁定、查封或限制房产权利的；3、共有房屋没获得共有人同意的；4、产权存在争议的；5、违法建筑的；6、不符合安全标准的；7、房屋已抵押，没经抵押权人同意的；8、不符合公安、环保、卫生等规定的。
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有哪些情形存在的房屋不得出租有下列情形存在的房屋不得出租：未经综合验收的新建房屋；未依法取得产权证的房屋；没有房屋租赁证件的房屋；未经原出租人、共有人、抵押权人同意出租的房屋；属于违章建筑的房屋；司法机关和行政机关依法裁定、决定查封限制房地产权利的房屋；不符合公安、环
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783 2021.04.25
