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大家也是按约定缴纳房租。请问他们这样做合理吗?如果市场今后拆迁了,是否有一定的补偿?

2018-08-20 14:23

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张航律师

2018-08-20回复

房屋转租纠纷一般会涉及下面几种情况,我们分别来看一下:  一、未经出租人同意的房屋转租合同的效力问题  租赁合同属于确立债权、债务关系的合同,而不是以产生物权变动效果为目的的合同。出租人对租赁物是否享有所有权、处分权,不是租赁合同必须考虑的内容。  租赁合同的内容是出租人将租赁物交由承租人占有、使用,承租人支付相应的租金。承租人将依照合同取得的对租赁物的占有、使用权转移给次承租人享有,并不构成对租赁物的处分。  《合同法》规定:“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同”。  可见,对于承租人未经出租人同意转租的,合同法给出租人设定的救济途径是可以解除原租赁合同,而非宣告转租合同无效。在没有其他无效原因存在的情况下,未经出租人同意的房屋转租合同有效。  二、租赁合同解除致次承租人不能使用租赁物的损失承担问题  由于出租人并未直接与次承租人形成租赁关系,根据合同相对性原则的要求,次承租人只能向转租入主张违约责任或损害赔偿责任,而不能直接要求出租人承担责任。  三、经出租人同意的转租合同要求解除问题  如因转租人拖欠出租人租金,出租人要求解除,而次承租人要求继续履行转租合同的,是两个租赁合同同时解除,还是判明次承租人直接与出租人建立租赁关系呢?  租赁合同因承租人未依约给付租金而致合同被解除的,则转租合同将因此而处于履行不能的状态。但原租赁合同与转租合同毕竟是两个合同,原出租人并非转租合同的当事人,不能强迫他继续履行转租合同。  因此,除非出租人与次承租人就继续履行合同达成一致,否则,次承租人要求继续履行合同的主张不能支持。

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