严格区分好情事变更与商业风险之间有什么区别
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商业风险是指交易人在商品经营活动中因经营失利所应当承担的正常损失。交易即风险，只要参与商品经营，就必然有风险，这是市场规律的体现。商品经营者投身于商品交换，就应该预料到市场风险，接受有盈有亏的现实，而且正是以亏的风险来换取盈的结果。所以，物价变动、商品销售畅滞等是商品生产者应该预见的事实，属于价值规律的必然体现，法院在审判中要正确认识正常商业风险，避免错判、误判。一些情事人可能会以商业风险作为情事变更的理由，要求变更、终止合同，以达到逃避民事责任、转嫁损失的目的。情事变更与商业风险的区别首先在于(尽管引起两者的具体原因可能相同如货币贬值)，情事变更的发生不能预见，商业风险则在当事人的预料范围内。其次，当事人对情事变更的发生没有过错，而商业风险则常有当事人主观认识错误的因素，如不遵守价值规律的要求，不研究市场规律，一味撞大运，或不注重产品质量、因质次价高而无法回笼资金等。其三，两者发生的性质不同，商业风险是由商品价值规律决定的一种正常风险，这一点对所有商品经营者都是平等的，而情事变更决定于变幻莫测，纷繁复杂的社会因素，经常表现为大的社会变故如物价飞腾，它是一种偶发性因素，突出性因素，是特殊性风险，往往涉及个别或一部分商品经营者，而不是持久不断、普遍地涉及所有商品经营者，比如羊毛价格大涨，娃娃鱼苗价格暴升，直接涉及到的只是此类商品经营者。其四，引起两者的原因常有质与量的差别。如价格在一定幅度内变化属于商业风险，超出了幅度就构成了情事变更。从商业风险到情事变更，价格变化由一个量变到质变的过程，标准是看其是否超过由价值规律决定的度。英国的一个法庭判决认为，价格上涨20%—33%是普通的商业风险，如上涨100倍或天文数字，则或许可成为不可抗力，导致合同落空。[①i]
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二者区别如下： 1、土地使用年限不同。商业住宅土地使用年限为40-50年，商品住宅土地使用年限为70年。 2、产权性质不同。商品住宅属于商品属性的普通住宅，商业住宅属于非普通住宅。商业住宅楼特点一般是下层商业网点，上层为民用住宅。
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