二手房的购房合同怎么写违约金赔偿标准
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就二手房买卖合同如何判定买房违约这个问题,我做如下回答:第一种违约纠纷:买家违约,解除合同。买家违约从时间段上分为以下三个阶段:第一阶段:买卖双方尚未签署《居间协议》,仅支付定金。卖家可以行使的权力:有权没收定金。第二阶段:买卖双方签署《居间协议》,尚未签署《房地产买卖合同》。在第二阶段,依据以下不同情况,买家违约,卖家可以行使不同的权利。 1、《居间协议》不具备《房地产买卖合同》的实质。卖家可以行使的权力:有权没收定金。 2、《居间协议》具备《房地产买卖合同》的实质,买家尚未支付房款、卖家尚未交房。卖家可以行使的权力:要求买家承担房价下跌部分的30-50%. 3、《居间协议》具备《上海市房地产买卖合同》的实质,买家已支付房款、卖家已交房。卖家可以行使的权力:要求买家承担房价下跌部分的50-100%.第三阶段:买卖双方已签署《房地产买卖合同》。卖家可以行使的权力:要求买家按照合同约定承担违约责任。第二种违约纠纷:卖家违约,解除合同。卖家违约从时间段上也分为以下三个阶段:第一阶段:买卖双方尚未签署《居间协议》,仅支付定金。买家可以行使的权力:要求卖家双倍返还定金。第二阶段:买卖双方签署《居间协议》,尚未签署《房地产买卖合同》。在第二阶段,依据以下不同情况,卖家违约,买家可以行使不同的权利。 1、《居间协议》不具备《房地产买卖合同》的实质。买家可以行使的权力:要求卖家双倍返还定金。 2、《居间协议》具备《房地产买卖合同》的实质,买家尚未支付房款、卖家尚未交房。买家可以行使的权力:要求卖家承担房价上涨部分的30-50%. 3、《居间协议》具备《房地产买卖合同》的实质,买家已支付房款、卖家已交房。买家可以行使的权力:同意解除合同,要求卖家承担房价上涨部分的50-100%.不同意解除合同,要求继续履行合同,并要求卖家承担违约金。第三阶段:买卖双方已签署《房地产买卖合同》。买家可以行使的权力:同意解除合同,要求买家按照合同约定承担违约责任。不同意解除合同,要求继续履行合同,并要求卖家承担违约金。
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1、在二手房买卖合同中违约金的约定一般为总房价的20%。但是违约金具体多高,完全可以由房屋买卖的双方根据自己的意愿协商确定; 2、在二手房买卖合同中,通常会约定一种“滞纳金”,主要是针对迟延履行合同义务时,进行违约责任追究。但是只有在一方严重违约,导致合同解除时,才承担此部分违约金。如果合同继续履行,一般参照“滞纳金”追究违约责任。 3、违约金的执行不一定完全按照合同约定执行。《民法典》的违约责任是一种补偿,只是弥补损失,而不是惩罚性的违约金。因此如果合同中约定的违约金过高或过低,都可参照实际损失进行调整。一般合同违约金不得高于实际损失的30%;如果违约金低于实际损失,则守约方除可主张违约金外,对于违约金不足以弥补损失的部分,还可要求违约方赔偿,即参照实际损失调高违约金。
二手房合同违约赔偿标准首先是可以由双方当事人自己协商约定的。若发生纠纷,并不一定能够完全按照约定的数额执行;违约责任是一种补偿,只是弥补损失,而不是惩罚性的违约金;因此如果合同中约定的违约金过高或者过低,都可依据实际损失进行调整。
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