商品房住宅保修期限到底如何计算?

保修期的计算分别按下列方式进行： 一、建设部发布的于1998年9月1日起实施的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》）中明确，住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不低于下列期限： （1）、地基基础和主体结构在合理使用年限内承担保修； （2）、屋面防水3年； （3）、墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年； （4）、墙面、顶棚抹灰层脱落1年； （5）、地面空鼓开裂、大面积起砂1年； （6）、门窗翘裂、五金件损坏1年； （7）、管道堵塞2个月； （8）、供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期； （9）、卫生洁具1年； （10）、灯具、电器开关6个月； （11）、其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。 二、根据国务院第279号令《建设工程质量管理条例》（2000年1月10日发布执行）以及建设部第80号令《房屋建筑工程质量保修办法》（2000年6月26日发布执行），国家对房屋建筑的保修期有了新的规定，具体规定如下：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为： （一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； （二）屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年； （三）供热与供冷系统为两个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为两年。 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。 三、建设部发布的于2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》规定：房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。 商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位出具的质量保修书约定保修期的存续期，存续期少于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中规定的最低保修期限。