租赁房屋遭遇拆迁承租人该如何得到保护

1、承租人是合法的被拆迁主体按照《城市房屋拆迁管理条例》第13条规定，“拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议”；第16条规定，“拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决”。可以看出在拆迁行为中，房屋承租人是独立于被拆迁人存在的，是合法的被拆迁主体。 2、承租房屋拆迁时承租人享有权利国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》规定拆迁人应当对被拆除房屋承租人给予安置。《城市房屋拆迁管理条例》第27条规定：“被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同”；第31条规定：“拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费”。《大连市城市房屋拆迁管理办法》第15条规定，“拆迁人或被委托的房屋拆迁单位，须严格遵守房屋拆迁有关规定，在房屋拆迁公告发布后做好下列各项工作：“向被拆迁人及房屋承租人发送房屋拆迁通知书；向被拆迁人及房屋承租人宣传解释并现场公示有关政策规定及拆迁事项”；第38条规定，“拆迁执行政府规定租金标准的公有租赁房屋，被拆迁人选择房屋产权调换的，由被拆迁人安置房屋承租人，租赁关系继续保持。被拆迁人选择货币补偿的，租赁关系终止。属于住宅房屋的，货币补偿金的20%支付给被拆迁人，80%和增加的建筑面积补贴支付给房屋承租人；属于非住宅房屋的，货币补偿金的30%支付给被拆迁人，70%支付给房屋承租人”。因此如果出租人隐瞒了出租房屋的事实，单独与拆迁人签订了拆迁补偿安置协议，从而使承租人的权益受到了损害，承租人可以向出租人追偿应得的补偿部分，也可以根据具体情况主张原拆迁补偿安置协议无效，并重新签订拆迁补偿安置协议。但是，如果《房屋租赁合同》中对拆迁补偿问题有明确约定的，应该按约定处理。因此，这就需要承租人在签订《房屋租赁合同》时，对此作出明确约定，以免将来产生纠纷或者遭受财产损失。

在拆迁过程中，房屋情况的不同会导致承租人可获得的补偿利益有所差异，主要分为以下几种情况： 1、公房承租人： （1）已购公房。已购公房的承租人享有该房屋的所有权，是房屋征收的被征收人，享有法律规定的所以征收补偿。 （2）未购公房。未购公房的承租人不享有该房屋的所有权，因此，其不属于房屋征收的被征收人。其能获得因征收房屋造成的搬迁的补偿以及装修装饰补偿。 2、私房承租人：如果承租人对出租人的房屋进行了装修装饰，可以得到装修装饰补偿；无装修得不到该部分补偿；还能获得因征收房屋造成的搬迁的补偿。 3、用于商用的房屋的承租人可以获得的补偿在正常经营的承租人，在遇到房屋征收时，对于机器设备、物资等搬迁费用和停产停业损失补偿应给予承租人。另外，需要提醒大家的是，如果遇到征收时，租赁合同没有到期，合同因遇到不可抗力而无法履行，合同自动解除，承租人多缴纳的租赁费，出租人应当返还给承租人。