和开发商签订的购房合同怎么能变更

对二手房交易来说，最重要的是过户办证。根据正规流程，办证要走以下程序：资料准备、产权转移登记申请(到市、区房产局)、领取购房人《房屋所有权证》、土地使用权转移登记申请(各区土地分局)、领取购房人《国有土地使用权证》。办证过户时，买方需提交以下资料：购房人身份证复印件，如购房人非本市户口的，需提交户籍所在地出具的《流动人口婚育证明》。卖方需提交以下资料：卖方的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》复印件，二手房交易评估报告，卖方及共有人(配偶)身份证、户口、婚姻证明复印件。二手房交易需缴纳的相关税费有——契税：交易价或评估价(取高值)的1%；综合服务费：5元/平方米(房屋建筑面积)；印花税：交易价或评估价(取高值)的0。05%；产权登记费：85元/套；土地登记费：35元/套；交易评估费：评估价的0.3%；土地收益金：按地段等级收费标准×土地分摊面积(2006年12月31日前上市出售的房改房免收土地收益金)。贷款买二手房的流程购买二手房同样可以申请公积金贷款、商业贷款、组合贷款。基本条件是借款人男性年龄不得超过65岁，女性年龄不得超过60岁。非本市户口的人员也可申请购买二手房按揭贷款。公积金贷款的额度最高为房屋评估价的50％，最长期限为十年，具体贷款的额度及年限要以公积金管理中心查询的结果为准。组合贷款的额度为房屋评估价的70％，公积金贷款不足的部分可进行商业性贷款，最长年限为15年。纯商业性贷款额度最高为房屋评估价的70％，最长期限为15年。公积金、组合及商业性贷款月还款能力不得超过家庭总收入的50％。值得注意的是，二手房贷款的金额是以抵押担保为目的的估价结果计算的，而不是按房屋的成交价来计算的。申请公积金贷款及组合贷款的流程一般是：公积金查询房屋评估签借款合同、抵押合同银行审核及公证买保险交易中心受理登记产权、他项权证送银行放款。申请商业贷款的流程一般是：房屋评估签借款合同、抵押合同银行审核、公证买保险交易中心受理登记产权、他项权证送银行放款。正常情况下，贷款手续办理开始到银行放款的周期大约为2.5—3个月。由于大部分居民希望房屋出售后房款能够及时到手，为此，有些担保公司与金融单位达成协议，凡是二手房贷款的业务在前期手续规范操作的前提下，金融单位只需凭交易中心的受件凭证，而不必等他项权证出来就放款，这样可以大大缩短贷款周期，出售方可以提前1—2个月取得房款。