北京房屋拆迁中，被拆迁人和承租人在拆迁时如何补偿？有哪些补偿？

1：拆迁中的主体：依据《北京市城市房屋拆迁管理办法》（以下简称《拆迁办法》）第四条第二款、第三款：本办法所称拆迁人是指依法取得房屋拆迁许可证的建设单位。本办法所称被拆迁人是指被拆迁房屋的所有权人。所以，被拆迁人始终是所有权人，房屋承租人不属于被拆迁人。 2：拆迁时已购公房的拆迁补偿：依据《拆迁办法》第二十七条拆迁已购公有住房，拆迁人应当按照被拆迁房屋的房地产市场评估价对被拆迁人给予补偿，政府对被拆迁人不再提供经济适用住房。被拆迁人住房超过房改政策规定的标准的，拆迁人应当扣除超标部分的补偿款中属于应当上缴财政或者返还原售房单位的部分，并分别上缴或者返还。由于，已购公房在产权性上已经发生变化，从国家或者单位所有权已经转化为私人所有权，所以，其在拆迁中补偿直接按照个人房产进行即可，有一点注意的就是，超标部分要上交或者返还。 3：拆迁时未购买的公房拆迁补偿：依据《拆迁办法》第二十八条第一款、第二款规定：“拆迁市和区、县人民政府所有、并指定有关单位管理的公有住房（以下简称直管公有住房）的，直管公有住房应当按照房改政策出售给房屋承租人。房屋承租人购买现住公房后作为被拆迁人，由拆迁人按照本办法第二十七条规定给予补偿。拆迁机关、企业、事业单位自管的公有住房（以下简称自管公有住房）的，可以按照前款规定处理”。在这里，体现出了对于直管公房和自管公房的差异，直管公房由于是国家所有，所以在拆迁过程中要求“应当”按照房改政策进行出售，出售后再按照个人房产补偿。而自管公房，则是“可以”按照房改政策进行出售，再进行补偿，但是不论怎样，如果出售以后，被拆迁人就是承租人个人，他可以按照个人房产获得补偿。 4：拆迁时未出售公房的拆迁补偿：依据《拆迁办法》第二十一条规定第一款、第二款：“房屋拆迁可以实行货币补偿，也可以实行产权调换。拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿；被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换，产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同”。本条规定了在公房按照房改政策不能出售或者没有出售的承租公房的拆迁补偿办法：其一：解除租赁协议的处理方式：由拆迁人对房屋所有人进行安置；其二：未解除租赁协议，但对拆迁事宜协商一致的，由拆迁人对所有人补偿，由所有人对承租人进行安置。拆迁当事人三方权利义务是明确的。本条还规定了被拆迁人与承租人对解除租赁关系达不成一致协议时的处理方式：为保障承租人的权益不受损害，实行产权调换，被拆迁人与原承租人就新调换的房屋签订协议续租。而此时，拆迁补偿的受偿方为被拆迁人，即被拆迁房屋的所有权人。存在公房租赁关系的情况下被拆迁人也就是公房租赁关系中的出租人只有在与从承租人解除租赁关系或对承租人进行安置后才能获得补偿。在被拆迁人（出租人）对承租人进行安置的情况下，不存在对承租人的金钱补偿问题。但在解除租赁关系的情形中，被拆迁人（出租人）通常以向承租人支付一定的金钱作为买断承租人承租权的经济上的补偿。 通过上述，我们知道公房拆迁补偿是一个很复杂的问题，首先必须明确承租人，这是拆迁补偿最终利益归属的关键；其次，在公房拆迁补偿过程中，只有在公房出售给承租人时其可以获得拆迁补偿，以及在公房所有人在买断承租权时获得一定的经济补偿，若是被拆迁人进行安置的，则承租人是不能获得经济利益的。