在建工程交换价值的特殊性包括了哪些方面的内容

现行在我国实务中，在建工程上设定抵押可能出现两种情形：一种为在建工程抵押，另一种为预购商品房抵押。后者是预售的商品房，抵押人是购房人，抵押权人是提供购房贷款的银行;而前者抵押人是在建工程的所有人，抵押权人是提供工程建设资金的金融机构。因抵押权所支配者为抵押物的交换价值，价值的外在形态如何并没有什么特殊意义，因而只要具有交换价值的标的物，就可用于抵押。在建工程虽未完工，但其上有建设用地使用权、开发商以自有资金投入的一部分，这些都是有交换价值和经济价值的。在建工程有交换价值，当然可成为抵押的标的物。交换价值越大就越需要发挥担保作用，促进生产手段担保化的实现。如债权到期债务人却不能偿还债务，保留标的物实现交换价值时优先受偿的权利最能发挥担保的作用。“所有人得保留物之使用价值，仅以其交换价值供与抵押权人，财货得发挥二重的效用”。 在建工程抵押标的物由于是尚未建成的工程，无法办理所有权首次登记，抵押标的物的所有权处于相对不确定状态和变化当中，在建工程如果未顺利完工，那么抵押权的实现就会受到很大影响。在建工程的抵押，其实现时是否及于抵押权设立后完成的部分，这在学者中有不同争论，实务中也有不同做法。有学者认为，只有抵押时已实际完工的工程量才可作为抵押标的物，此种观点根据的主要是《城市房地产抵押管理办法》第3条中规定的建工程抵押为“以土地使用权连同在建工程的投入资产”设定的抵押，而“在建工程的投入资产”应解释为设定抵押当时已实际完工的工程量;同时，其第11条规定“以工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押”，根据体系解释的方法，在建工程应以其已完工部分抵押。但也有学者认为，抵押权的特性之一为不可分性，其实现时可及于整个抵押物，因此在建工程抵押权的实现及于整个建设工程，不仅仅包括抵押时已完工的部分，还包括该工程将来完成的部分。由于缺少法律作出统一规定，在实务中如何解决这一问题，不同地方也出台了相应的具体规定。北京、广州、福州、杭州、天津等大多数城市规定抵押的范围仅仅是抵押权设立时已完工部分，不及于将来完工的部分。而上海则规定在建工程抵押的范围是施工合同或承包合同约定的整个建设工程。由于不同地方出现的不同操作，导致了我国在建工程抵押的实现差异很大，因此需考虑在建工程的操作性和安全性，制定出相关的政策性规定。