房屋买卖合同主体变更问题-卖方资质问题问题在线咨询-法师兄

行动指南

房屋买卖房屋买卖合同是转移标的物所有权的房屋买卖合同。要实现标的物所有权的移转，原则上出卖人和买受人都应当是能够享有标的物所有权的主体。但是，就出卖人而言，法律更多的是关注其能否将标的物所有权合法地移转给买受人，能够具有这一权利的主体就是合格的出卖人。从我国现行法的规定看，能够合法移转标的物所有权的主体除标的物的所有权人外，还包括以下几种： (一)享有法人财产权的主体。我国《公司法》规定，公司对其财产享有法人财产权。尽管对法人财产权的含义理论上争论颇大，但是，公司有权处分其财产并使该财产发生权属转移则是毫无疑问的。因而，公司能够成为房屋买卖房屋买卖合同的出卖人。同理，其他能够依法处分其经营管理范围内财产的主体，包括企业单位、事业单位、社会团体和机关，也同样具有转移标的物所有权的出卖人资格。 (二)经所有权人或法人财产权主体授权的人，如行纪人、代销人等。在行纪房屋买卖合同中，行纪人根据委托人的委托，得以自己的名义为委托人从事贸易活动，包括对委托人财产的出卖，故行纪人亦可成为非自己所有财产的出卖人。 (三)质权人或留置权人。质权人或留置权人依法占有用作担保的标的物，在债务人不履行债务的时候，可以依法拍卖或者变卖标的物，因而他们也可以成为房屋买卖房屋买卖合同的出卖人。抵押权人由于不能直接对标的物进行实物支配，因而不得直接拍卖或变卖抵押物，故其不能成为买卖抵押物的主体。 (四)人民法院。根据《民事诉讼法》的规定，人民法院可以变卖扣押财产，以偿还受损的当事人，因而也可以作为房屋买卖房屋买卖合同的出卖人。 (五)能够适用善意取得效果的无权处分人。出卖人虽无处分权，但买受人如属善意购买，且符合法律关于善意取得制度的规定条件，买受人仍能够基于房屋买卖房屋买卖合同取得标的物所有权，无权处分的出卖人仍应对买受人承担房屋买卖房屋买卖合同项下的义务。须特别说明的是，上述主体是指能够订立有效房屋买卖房屋买卖合同并实际履行房屋买卖合同的主体范围。当事人虽然不享有标的物所有权或者处分权，但是具备能使房屋买卖合同有效的一般条件，房屋买卖房屋买卖合同仍然有效。因而，不能将上述主体范围与房屋买卖房屋买卖合同有效条件下的主体范围相混淆。房屋买卖合同主体变更的有效性是以房屋买卖合同的真实有效性为依托，所以当遇到主体变更时，我们不仅要核查主体是否为真实权利人，还要核实该房屋买卖合同是否合法存在，否则很容易陷入无法追偿自身利益的怪圈，由房屋买卖合同主体变更产生的效力也更是无从谈起。

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律师普法

中标后的合同主体变更问题
中标后可在经过另一方的同意后变更合同主体。根据法律规定，经双方协商一致可以变更合同主体。但是通过招标签订的合同有其特殊性，变更合同主体不符合招标的目的。

2020.04.21 213
房屋买卖合同变更后可以换户主吗
可以。如果购房合同已在房产局备案了，就必须注销原购房合同，再和开发商签订变更户主名的新购房合同。如果合同在房产局没有备案，可以和开发商协商一下，把合同和首付款收据更改就可以了。

2021.01.27 383
房屋买卖协议可以变更履行主体吗
房屋买卖协议双方协商一致可以变更履行主体。房屋买卖协议履行主体的变更以房屋买卖关系的存在为前提，变更行为不得超出原房屋买卖合同关系之外，变更履行主体应当办理批准、登记等手续的依照其规定。

2021.02.24 104

专业问答

主体变更法人变更问题
应当向有管辖权的登记机关（现在叫市场监督管理局）办理变更登记。主体变更法人变更登记程序 1）申请人可以到公司登记机关提交申请，也可以通过信函、电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件等方式提出申请。

2022-06-13 15,340
房屋买卖问题问题房屋买卖合同纠纷有哪些
交付纠纷。主要是指房屋过户登记的纠纷和房款交付的纠纷，在一般的房屋买卖合同中都约定房屋和房款的交付方式或时间，但由于有的合同对房屋和房款交付的先后约定不明而发生纠纷。一方要求对方先交付房屋和房屋产权证

2022-12-20 15,340
主体变更后合同的解除问题
主体变更不是合同解除。主体变更不等于主体灭失，非经与对方协商一致，否则不得轻易变更或者解除此前签订的合同，双方应当根据合同的约定继续履行，合同另有约定的除外。

2023-12-10 15,340
变更合同主体应注意什么问题
债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但需要注意有下列情形之一的除外： (一)根据合同性质不得转让; (二)按照当事人约定不得转让; (三)依照法律规定不得转让。

2022-10-13 15,340

法律短视频

01:14
合同主体变更合同是否有效
合同主体变更之后，合同仍然有效。但是需要注意的是合同的主体变更，必须要经过合法有效的方式，才会产生相应的法律效力。根据我国合同法的规定，当事人可以通过协商的方式变更合同主体。另外，还可以通过债权转让和债务承担的方式变更合同主体。债权转让，主

1,768 2022.04.17
01:07
合同主体变更了怎么办
在合同订立后履行过程中，如果一方主体变更的，应当及时与对方当事人联系，尽快达成新的合意，签订涉及三方的主体变更协议。同时，在签订主体变更协议时，应当注意债权债务的转让问题，特别是债权人要注意受让的第三方，是否具有履行合同的能力。因为在实践中

905 2022.04.17
00:56
买卖房屋用写合同吗
签订房屋买卖合同是非常有必要的。在办理房屋交易的手续的时候，也是需要提交房屋买卖合同。因此买卖双方都应该认真地对待房屋买卖合同。房屋买卖合同在签订的时候要注意以下两个方面：第一就是将双方所协商确定的内容都以书面的形式固定下来，而不是仅仅停留

1,276 2022.04.15