商品房售预合同中出卖人的权利

商品房预售合同开发商有权修改，修改需与购房者协商达成一致。对于商品房预售中的相关事宜，进行修改需和购房者协商一致作出特别约定，对相关条款进行变更。

商品房没预售证买卖合同是无效的。 若开发商在没有取得商品房预售许可证情况下与购房者签订商品房买卖合同，应属于欺诈行为。 购房者可以根据上述法律规定，向法院起诉要求确认合同无效，或者主张撤销商品房买卖合同。 另外，出卖人订立商品房买卖合同时，

商品房预售合同要书面的，并应当自签约之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证。

商品房预售合同效力认定的情况如下： 1、出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同无效； 2、无民事行为能力人订立的商品房预售合同无效； 3、商品房预售合同违反法律规定的，认定无效。

常见的商品房预售合同纠纷为，质量问题引发的纠纷；面积差异引发的纠纷；以租代购相关纠纷；销售广告纠纷；赠送车位、花园、阁楼、天台、阳台地下室等纠纷；合同效力纠纷；设计变更纠纷；贷款相关纠纷。

商品房预售合同效力的确定如下：已取得预售许可证签订的商品房预售合同有效，未取得预售许可证签订的商品房预售合同无效，但在起诉前取得合法有效预售许可证的可以认定为有效。

有下列情形：1.延期交房。2.质量存在问题。3.房屋实际面积约定面积误差比绝对值超过3%。4.房屋朝向、间距、位置与约定不符。

商品房买卖合同中出卖人的违约情形有：逾期交房超过一定期限的；房屋质量不符合合同约定标准、不能修复或经修复仍不能达到约定质量标准的；由于出卖人的过错不能依约取得房屋所有权证书的；面积误差比绝对值超过3%的；出卖人擅自变更商品房规划设计的。

商品房预售合同的效力认定分为以下情形： 1、出卖人没有取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 2、当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续

一般情况下商品房预售合同就是正式合同，预售是说卖的房尚未建完，开发商需取得五证，其中包括商品房预售许可证；建完的商品房销售也需取得五证，其中为商品房销售许可证。 商品房预售合同中，预售方与预购方关于房屋的坐落与面积、价款的交付方式与期限、房

商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。

购买了开发商预售的商品房以后，由于种种原因，在房产权交付前想转让商品房，这种情况下预售的商品房是可以转让的，但是相应的手续还是要按规定办理的。 根据我国《城市房地产管理法》第45条规定，商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再

商品房预售合同中免责条款规制有： （一）立法规制，通过法律规定免责条款的条件、规则以及法律后果； （二）司法规制，人民法院有权对免责条款进行司法审查； （三）行政规制，行政机关有权审核限制免责条款； （四）社会团体规制，消费者协会可以调解购