营业税改增值税是怎么回事

购房营业税改增值税： 一、购买2年内二手房的 1、由5.6%减为5%“营改增”之前的营业税政策，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按全额征收约5.6%的营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。“营改增”之后，新旧政策没明显差别。 2、东莞中原研究部介绍，东莞作为非一线城市，“营改增”后，超过2年的住房销售依然是免征增值税，不足2年的按照全额的5%征收，即比调整前下调0.6%的费率，如一套100万元的住宅，购买不足2年的住宅转让时原来征收5.6万元，“营改增”后，可以少缴纳8381元的税费。 3、不过该研究部认为，“营改增”后税收没有明显的差别，二手交易税收的变化不大，整体对东莞二手房的交易影响甚微。 “营改增”调整前，房企的销售税收=总销售额*5%，以某项目1亿元的销售额为例子，调整前的税收=1亿元*5%=500万元。也就是说，调整前，一个销售金额为1亿元的项目房企需要缴纳的税收是500万元。 4、调整后，房企的销售额税收=(总销售额-成本)*11%，两者的计算基数和税率都出现调整。东莞中原研究部以东莞某项目1亿元的销售额为例，调整后扣除掉土地成本、建安成本等要缴纳的税费是433万元，比调整前的500万元减少了67万元。不过，该研究部也表示，相对来讲减少的税收非常少，对开发商的税收减负是微不足道的。 二、购买商铺、写字楼的 此次“营改增”中，带来的最大减税额莫过于不动产纳入抵扣。企业对商铺、写字楼等不动产的购买需求增加，以用来抵扣税收。 不动产抵扣政策明确规定，新购进不动产分2年抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。不动产纳入抵扣税收，企业对商铺、写字楼等不动产的购买需求将增加，一方面企业可以用来投资、自用，另一方面也可以用来抵扣税收。营改增后，企业对商铺、写字楼的需求增加，成交量有望复苏升温。 三、精装修房增多的 1、精装成本也可以抵扣税收，未来精装项目的开发将增多。东莞中原研究部介绍，按照“营改增”新政，开发商的各项成本是可以作为抵扣税收的，除去人力成本之外的很多成本均可以抵扣税收。 2、目前万科、碧桂园、保利、万达、恒大等一线品牌房企均以精装发售，一方面这是契合当下购房者的购房偏好，也受到深圳客的青睐;另一方面是获取利润的一种方式。精装修也是一种成本，实施“营改增”后，精装修的成本可以作为抵扣税收，这将会吸引越来越多开发商开发精装修类的项目。 购买两年以内房龄的二手房来说，税率是有所降低的。从原来征收5.6%的营业税改为5%的增值税。增值税与营业税最大的不同之处就在于增值税可以作进项抵扣，因此未来预估大批精装修房市场将回升。