违约买卖合同如何处理

一、商品房买卖合同违约情形有哪些因商品房质量问题发生的纠纷 1、房屋存在的一般质量瑕疵;此类纠纷较多，如房屋的墙体、顶面、地面等部位存在着一些瑕疵，但一般不影响使用。 2、房屋存在质量问题严重影响正常使用; 3、附属设施质量不合格; 4、附属设施不符合合同约定; 5、小区配套设施不符合合同约定等。 二、商品房买卖合同违约情形有哪些因房屋逾期交付问题发生的纠纷 此类纠纷也时常发生，处理这类纠纷首先要查清导致逾期交付房屋的责任在哪一方;其次要查清实际逾期交付房屋的时间;第三要查清合同约定的逾期交付房屋的赔偿责任。 三、商品房买卖合同违约情形有哪些因面积误差问题发生的纠纷 此类纠纷有超出约定面积和不足约定面积两种情形，此类纠纷的处理也有两种方式： 1、合同对面积的误差没有特别约定，这类纠纷按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理; 2、合同对面积的误差有约定，按双方合同的约定处理。实践中往往双方约定：面积误差处理为合同单价不变，总房款按测绘部门实际测绘的面积具实结算，多退少补。 四、商品房买卖合同违约情形有哪些因房屋的层高问题发生的纠纷 此类纠纷实践中不是很多，主要反映在合同约定和实测误差方面，但国家示范合同文本，对层高违约责任缺乏明确的约定。 五、商品房买卖合同违约情形有哪些因房屋的开间及进深问题发生的纠纷 此类纠纷大多发生在门面房买卖合同中，因门面房单价较高，开发商为获取更多的利益，往往采用减小开间加大进深的方式增大房屋的面积和价值。为减少此类纠纷的发生保护买受人的合法权益，双方应在房屋平面图中明确约定房屋的开间及进深的尺寸。 六、商品房买卖合同违约情形有哪些因房屋的移位问题发生的纠纷 此类纠纷发生不多，主要反映在两个方面： (1)房号与合同不符。比如合同约定的是1栋3单元306室，实际交付的是2栋1单元 301，此类纠纷多是因开发商设计变更造成的。 (2)层次错位。表现为合同约定的楼层号与实际交付房屋楼层号不符，如301变为 401，此类纠纷往往因出卖人销售编号与测绘部门编号有出入等原因形成。 七、商品房买卖合同违约情形有哪些因房地产权证办理问题发生的纠纷 主要反映在两个方面： (1)延迟办证; (2)办证不能。 八、商品房买卖合同违约情形有哪些因规划、设计变更问题发生的纠纷 一般易发生于规划变更后出卖人不履行告知义务，规划变更后对买受人在绿化、景观、视野、公共设施及外部环境场所等方面造成影响、设计变更一般表现为：一是房型发生变化;二是结构发生变化;三是面积发生变化;四是层高发生变化;五是功能发生变化等。 九、商品房买卖合同违约情形有哪些因小区公共配套设施对部分房屋的影响问题发生的纠纷 这类纠纷易在以下几个方面发生：变电站、变压器、供暖设施等与住房的距离问题;窨井与住房的距离问题;化粪池与住房的距离问题;线路、管网的距离、高度等问题。此类纠纷几乎在所有小区中特定位置的房屋都有发生。如购房者想防止此类纠纷发生，就应在买房前查清小区的变电站、变压器、化粪池、供暖等公共配套设施的具体位置尽量选择位置远离的房屋。