二手房阴阳合同纠纷的问题

花470万元买的二手房，为避税，成交价变成316万余元。阴阳合同签了，税少缴了，但买房人李先生发现，他交给中介公司的费用却没有减少。一怒之下，李先生将中介公司告上法庭，揭露阴阳合同内幕，要求中介退回18万余元。 近日，南京中院公布了此案。法官提醒，二手房“阴阳合同”蕴藏着极大风险，买卖双方都有可能成为受害者。为避税签阴阳合同，很可能得不偿失，还是要如实申报价格比较妥当。 470万元买的房子，缴税时成交价变316万余元 市民李先生2014年3月看中了一套二手房，通过中介公司与卖房人签订了一份房屋买卖中介合同，以470万元的价格买下房子。合同约定，李先生委托中介公司购买上述房产，并代办房产权证、房屋交付、贷款、抵押登记、土地使用证等相关事宜，房屋权属转移登记过程中所产生的国家规定的税、费及中介费均由李先生承担。 该合同签订当日，李先生在中介公司的指引下，为避税又与孙某签订另一份委托协议，约定李先生于2014年3月31日前（该房屋权属转移登记前）一次性支付孙某人民币115万元整，委托孙某代为交纳房屋在权属转移登记时买卖双方所产生的营业税、印花税、土地增值税、过户费、交易费、契税、登记费、工本费、中介佣金，若有剩余，剩余部分归孙某所有，作为李先生支付给孙某的委托费用；双方约定该房屋权属转移申报价格由孙某决定，李先生须无条件配合，若李先生不同意孙某的申报价格，坚持以其他价格申报，则多出税费由李先生全权承担。 签下阴阳合同，买房人发现省下的税钱都进了中介腰包 2014年3月27日，李先生向孙某转账支付了1136500元，该款项中，包括李先生支付的中介费112800元。孙某在代办缴税时，申报该房屋的售房款为3167950元，缴纳税额745083.46元及契税95038.5元。办证过程中，孙某支付了转让费1863.6元、登记费550元、工本费18元和10元。此外，孙某向中介公司支付了中介费112800元。后涉案房屋过户登记至李先生名下。 李先生认为，他所购买的房屋在南京市房产局办理过户时，以同类地区的房屋最低限价3167950元报税，所对应的税额为745083.46元及契税95038.5元。而他支付中介公司1136500元，扣除相关税费以及中介佣金后，尚余183578.5元。因公司授权其工作人员与他签订的委托协议违反法律的强制性规定，应属无效。 阴阳合同被判无效，中介退钱给买房人 李先生将中介公司诉至法院，要求判令中介公司应将剩余181136元退还他。法院经审理后判决：中介公司于判决生效之日起十日内一次性退还李先生181136元。 一审判决后，中介公司不服，向南京中院提起上诉。南京中院在二审庭审中，中介公司认可涉诉房屋买卖的真实交易价格为470万元，而不是报税时的316万余元。 南京中院经审理认为，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。李先生与孙某签订的委托协议，实质是为了逃避国家税收，该行为损害了国家利益，应属无效。合同履行中，李先生支付中介公司的中介费112800元是通过汇入孙某账户的方式支付，中介公司与李先生所签订《房屋买卖中介合同》中部分中介服务由孙某履行，李先生有理由相信孙某的行为代表某中介公司。 近日，南京中院作出判决，驳回上诉，维持原判。 法院发司法建议，买卖双方都没从阴阳合同中讨到巧 南京中院在审理该案中，发现2014年3月，李先生购买房屋实际交易价格为470万元，但李先生在办理房屋产权过户时，以3167950元进行计税。为此，李先生缴纳税额为745083.46元、契税为95038.5元。 南京中院认为，交易主体在办理房屋产权过户交易时，存在逃避国家税收的行为。南京中院向南京市地方税务局发出司法建议，对办理房屋产权过户时所应缴纳的税费重新进行核查后依法征收。 该司法建议发出后，南京市地方税务局已按照实际交易价格对涉诉房屋办理产权过户时所应缴纳的税费予以了重新核算收缴，2015年11月1日，李先生补缴了其应承担的契税45961.5元，卖房人补缴了其应承担的土地增值税、个人所得税等共计425660.64元。