怎么进行司法拍卖房产

产权人或有权机关委托——勘测评估——与拍卖公司签署委托合同——公告拍卖信息——拍卖登记——交纳保证金，取得竞拍人资格——参加拍卖——成交——支付房款——办理产权证——交房 原则： 房地产拍卖是一种特殊的交易方式，有其自身的规律性，因此拍卖中必须遵循以下原则： (1)合法原则。合法原则体现在，一是拍卖程序要合法。拍卖人和委托人必须按照严格的法律规定的程序办理拍卖事宜。二是拍卖物的要合法。拍卖人在接受拍卖委托时必须要求委托人提供有效的身份证明和拍卖标的和物的产权证明。 (2)报价最高者应买的原则。房地产拍卖的买受人必须是报价最高者。 (3)遵循公开、公正、公平和诚信的原则。拍卖人不得以竞买人身份或委托他们代为竞买，也不得在拍卖活动中拍卖自己的和物品或者财产权利。 特征： 与其他房地产经纪活动相比，房地产拍卖具有以下几个特征： 1.房地产拍卖实行“价高者得”的原则 2.房地产拍卖法律性、政策性强 3.房地产拍卖的过程繁琐 具体条件： (一)房地产拍卖标的应具备的条件 1.法律、法规禁止买卖、转让的房地产通常情况下不得拍卖： (1)未依法取得房地产产权证书的包括土地使用权证书、房屋所有权证书、和房地产产权证书); (2)共有房地产，未经其他共有人书面同意的 (3)权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的; (4)权利人对房地产的处分权受到限制的; (5)以出让方式取得土地使用权，但不符合政府相关转让条件的; (6)司法和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的： (7)国家依法收回土地使用权的; (8)法律、法规、规章规定禁止买卖、转让的其他情形。 2.以出让或划拨方式取得国有土地使用权进行开发建设，其土地使用权需要拍卖的，应当符合国家法律、法规规定的可转让条件： (1)以出让合同取得的土地应按照出让合同的约定支付全部使用权出让金; (2)土地使用权已经依法登记并取得土地使用权证; (3)对于成片开发地块，需转让地块应已形成工业用地或者其他建设用地条件; (4)规划管理部门已经确定需转让地块的规划使用性质和规划技术参数; (5)出让合同约定的其他条件; (6)划拨方式取得的除符合 (2)、 (3)、 (4)条外，还需报人民政府主管部门批准，补办出让手续。 3.以划拨方式取得国有土地使用权的房地产拍卖应当报请有关部门批准，办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金;可以不办理出让手续的，应当由拍卖行将拍卖标的所得收益中的土地收益上缴国家。 4.集体所有土地上建成的房屋需要拍卖的，应当符合法律、法规规定的买卖或转让条件。具体包括： (1)房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权已经依法登记并取得房地产产权证书; (2)集体土地上的房屋拍卖前应向当地乡镇人民政府申请，获批准后方可进行拍卖。 5.下列划拨用地不可以拍卖： (1)国家机关用地和军事用地; (2)城市基础设施用地和公益事业用地; (3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地; (4)法律、行政法规规定的其他用地。 6.抵押房地产拍卖前应先获得抵押权人同意。如果未经抵押权人同意而因拍卖造成抵押权人经济损失的，需承担相应的民事责任。 (二)房地产拍卖竞买人条件 (1)中华人民共和国境内的自然人、法人和其他组织都可以作为房地产拍卖标的的竞买人，但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有规定的除外。 (2)在国家允许的范围内，房地产竟买人也可以是境外的自然人或法人，但需遵循有关规定办理。 (3)对于集体土地上建成的房屋，居住房屋的竞买人只能是房屋所在地乡镇范围内具备房屋建设申请条件的人;非居住房屋竞买人为房屋所在地乡镇范围集体经济组织或者个体经营者;超过此条件的，应当依法办理集体所有土地的征用手续。 程序： 一接受拍卖委托 如果房地产的卖方有意将房地产拍卖业务交于拍卖行，拍卖行也有意承接该拍卖业务，在卖方向受理拍卖业务的拍卖行做出明确委托之后，双方签定委托协议书。 房地产拍卖的委托一般需提供下列有关证明文件： 1.房地产拍卖标的的产权证; 2.产权人身份证明或企业法人营业执照; 3.法定代表人证明书和法人授权委托书; 4.对拍卖房地产有处分权的证明文件; 5.产权证上标明是共有的，需出具共有证书及出具其他共有人同意出售的经过公证的委托书; 6.拍卖房地产的详细资料，包括权属、位置、数量、面积、性质、使用年限和当前使用情况、地图等; 7.其他有关证明资料或房地产交易管理部门要求提交的其他文件; 8.至于私产，如果拍卖委托人是受托人，要出示房地产的权利人出具的经过公证的委托文件 二拍卖房地产标的确认和调查 拍卖行应对委托人提供的产权证明、有关文件批文、证明材料进行进一步核实、取证，并进行现场勘察。文件和资料核实内容主要包括： 1.拍卖标的与所提供的房地产权利证明是否一致，产权档案所标明产权人与产权证上产权人以及卖房人是否一致; 2.产权来源是否清楚，如新建、翻建，是否有规划、用地、施工管理等单位的批准文件，是否领有新证; 3.房地产面积是否与房地产测绘部门出具报告一致; 4.产权证中”他项权利”一栏是否存在抵押登记或租赁权登记等其他权利登记; 5.是否有被司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利的文件; 6.是否有他人声明对该房地产享有权利的文件; 7.是否有产权证丢失的记录;现持产权证是原证，还是新证;是否登报声明; 8.是否有关于产权纠纷的记录，处理情况如何; 9.是否在拆迁范围，在被冻结和禁止买卖的范围内; 10.土地来源和变更情况，包括用地性质、划拨、出让、转让、土地使用年限和剩余使用年限、用途变更及其他。 三接受委托、签定委托拍卖合同 具备接受拍卖委托条件后，应按照拍卖法的要求，结合所拍卖房地产标的的特点签定委托拍卖合同，对有关事项进行明确规定。一般房地产委托合同应包括以下内容： 1.委托人、拍卖行的名称、住所、法定代表人、代理人; 2.委托房地产的名称、坐落、土地面积、建筑面积、用途及使用年限等; 3.拍卖房地产的交付方式、价款的支付方式; 4.拍卖费用条款、佣金及其支付方式; 5.拍卖方式和期限; 6.拍卖程序中止和终止的条件; 7.违约责任; 8.签约日期和合同的有效期限; 9.拍卖底价; 10.其他需要约定的条款。 四房地产估价及底价确定 1：房地产估价 具体工作如下： (1)选择房地产估价机构及对估价师的资格进行确认; (2)提出估价目的; (3)与评估机构签定委托评估协议，提供评估所需的资料; (4)与评估师一道现场看房，获取评估所需的现场资料; (5)评估师出具评估报告。 2：拍卖底价和起拍价确定 拍卖底价确定的主要依据是： (1)卖标的房地产估价报告。评估报告应该由具有资质和经验的房地产评估机构出具; (2)双方对影响房地产价格的一般因素、区域因素和个别因素加以分析。这些因素的分析对确定房地产拍卖标的的底价、起拍价和加价幅度也是有益的; (3)拍卖行的经验 (4)在与委托人共同对估价报告和各种因素进行客观、科学的分析，并在取得一致意见的基础上，确定拍卖底价和起拍价 五发布拍卖公告，组织接待竞买人 公告信息内容应包括： (1)委托人、拍卖行的名称、住所、法定代表人、代理人; (2)拍卖的时间、地点; (3)拍卖房地产的基本情况：1：委托房地产的名称、坐落、土地面积、建筑面积、用途及使用年限等;2：拍卖房地产的使用、占用或租赁情况;3：产权性质 (4)拍卖房地产转让后应交纳的税费; (5)竞买人的条件; (6)竞买保证金; (7)拍卖方式; (8)其他需要公告的事项。 六现场拍卖阶段 拍卖行、竞买人按公告的时间、地点，以正常的拍卖程序、规则对拍卖房地产进行公开叫价。应价最高者为买受人;反之，拍卖行宣布不成交并撤回拍卖标的。 七产权过户 现场竞买成功后，一般情况下，买受人应立刻交纳成交价一定比例的款项作为定金，并在拍卖行的协助下与委托人签定拍卖房地产的转让合同书,协助买卖双方做好房地产权属转移和登记等各项工作，以最后取得房地产产权证书或房地产交易管理部门窗口受理单为止拍卖过程才告最终结束。 税费： 房地产拍卖(出让土地使用权拍卖除外)通常需交纳下列税费： 1、拍卖佣金费(委托人、买受人都交，具体标准按拍卖标的情况协商)。 2、营业税及其附加(由委托人在成交后按成交额的5%缴纳营业税;再按营业税的9%缴纳附加税)。 3、合同和权证印花税：(委托人、买受人根据合同金额和权证缴纳)。 4、契税(由买受人按成交额的4%缴纳)。 5、交易手续费。 6、评估费。 7、登记费。 8、合同公证费。 注意事项： (一)不同权属状况拍卖标的的审查与前期处理 (1)拍卖标的房地产是否有重复查封。 (2)产权人为国有单位和集体单位时，房地产拍卖需要取得上级部门的许可意见。 (3)如果拍卖标的发生用途转换，如产权证为住宅用途，拍卖按照实际商业用途拍卖时，为了保证拍卖成交后进行产权变更过户，补办规定的用途手续，必须进一步收集取证原始产权证办理过程的相关文件，如房屋平面图、地籍图、规划设计批文等。 (4)有共有人的房地产拍卖，须有共有人的书面同意转让意见。共有人享有优先购买权。 (5)有租赁登记的房地产拍卖，须将拍卖行为告知承租人。承租人享有优先购买权。 (6)分层、分套的房屋拍卖，买受人按分摊的建筑面积取得相应比例的土地使用权。 (7)房屋的附属设施、公共部位、公用设备与房屋同时拍卖转让，应在公告中说明，并按照国家和当地政府的有关规定办理。 (8)建筑设计为成套的房屋，一般不得分割拍卖。 (二)房地产拍卖价格的评估 基于以下原因，拍卖房地产价格的评估一般应比正常市场成交价格偏低。 (1)房地产拍卖委托一般都是因债务人无法履行到期债务的清偿，或出于其他较急切的融资需求而被迫拍卖其依法拥有的房地产。如果是法院委托的抵债标的，拍卖完成将直接影响到执法程序的完结，如拍卖不成，通常会由法院将拍卖标的物折价抵偿债务。 (2)一般委托拍卖的房地产，尤其是直接查封开发商拥有的房地产都存在着这样那样的缺陷，且拍卖房地产多为单宗、部分、小规模物业，评估价格偏高势必会影响拍卖成交。 (3)买家也是在不充分了解该房地产的情况下进行竞投，拍卖实际上就是在短时间促成交易，买方需要在较短的时间内交付款项，承担的风险较大。为了促使拍卖成功，就必须具备价格优势，才能吸引买家竞投。 (三)房地产拍卖登记及相关费用、税费 1.房地产拍卖登记需提交资料： (1)申请书; (2)当事人身份证明或单位合法资格证明; (3)委托书及代理人身份证明; (4)房地产权证; (5)拍卖成交确认书; (6)房屋平面图及地籍图; (7)出让或需补办出让手续的房地产需提交土地使用权出让合同及补缴土地使用权出让金收据; (8)契税完税证及契税完税贴花; (9)拍卖公告; (10)其他有关文件。 其中自愿委托拍卖的，除需提交上述1—9项资料外，还需提交委托拍卖合同;人民法院等强制拍卖的，除需提交上述1—9项资料外，还需提交：1)拍卖委托公函;2)生效的判决、裁考试大定和调解书;3)协助执行通知书。 2.应缴费用和相关税费 房地产拍卖(除出让土地使用权拍卖外);属于房地产二三级市场交易，通常需缴纳下列税、费项目： (1)拍卖佣金; (2)营业税及其附加; (3)印花税; (4)契税; (5)交易手续费; (6)评估费; (7)登记费; (8)合同公证费等; (四)在建工程拍卖应注意事项 1.应详细核查项目状况 (1)土地使用权以出让方式取得的，是否已经支付了全部土地出让金; (2)土地使用权是否已经依法登记，取得产权证书; (3)政府相关管理各部门的批准文件是否齐全。包括建设用地规划许可证建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证(或开工证)、预售许可证是否取得等等; (4)房地产建设的开发投资总额是否已经完成25%; (5)政府各相关部门的市政配套和基础设施配套的协议，以及配套费用的支付状况;与项目其他参与人的合同和费用支付情况; (6)有多个债权人的工程项目最好将债权人联合起来，共同处理拍卖事宜; (7)在建工程项目是否存在抵押行为; (8)在建工程是否预售。 2.在建工程拍卖需要申请和审核 司法拍卖房产拍卖前，在建项目的权利人应当向城市房产主管部门提出申请，取得拍卖的书面批准文件。 3.拍卖成交后的手续处理 (五)建成在售房地产拍卖应注意事项 1.房地产所属物业的商品房预售(销售)许可证办理情况; 2.土地使用权款项是否付清; 3.房地产当前使用和租赁情况，费用拖欠情况等等。 (六)破产企业房地产拍卖应注意事项 (1)破产财产拍卖前，应由破产清算组委托具有国家国有资产管理行政主管部门认证的资产评估价构进行评估; (2)破产企业的国有土地使用权的拍卖需按照国有土地使用权出让的有关规定在拍卖前完成有关手续; (3)涉及以划拨方式取得的土地使用权或涉及改变出让条件的土地使用权价格评估的，须由具有估价资质的价格评估机构进行评估，并在拍卖所得中首先扣除土地使用权出让金。 (七)有瑕疵房地产拍卖的操作 有瑕疵的房地产是指手续不全和规定不允许转让的，但经过有关部门、单位协商和政府审批后可以拍卖的房地产。 (1)拍卖标的有房屋所有权证，未办理土地使用权证。经政府相关部门审批通过，如果是国有土地，则补缴出让金;如果是集体土地，则补缴征地费和出让金。补办土地使用权证。 (2)拍卖标的有土地使用权证，未办理房屋所有权证，须报请有关部门审批。经审批允许，并同意补办手续后后方可拍卖。 (3)拍卖标的既无土地使用权证，又无房屋所有权证。参照 1、2办理。 (4)拍卖有产权证的以划拨方式取得土地的房地产，应向有批准权的人民政府报批。 (5)对于房地产开发过程考试大未予交清的款项，或未办完手续的房地产，应补缴清剩余款项和补办完全部手续。 (6)拍卖标的设定抵押权或重复设定抵押权问题。