农村土地怎么过户

目前，在我国有关规范划拨土地使用权上形成的房屋产权的法律法规主要有：规范房地产的《城市房地产管理法》，以及与之配套的《城市房地产转让管理规定》和《城市房屋权属登记管理办法》;规范地产(国有划拨土地使用权)的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，以及与之配套的《划拨土地使用权管理暂行办法》和《土地登记规则》等两个方面。 从适用的对事效力看，前者既规范地产(国有划拨土地使用权)，又规范房屋产权，后者主要规范地产(国有划拨土地使用权)，在房随地走的原则下，附带的规范着房屋产权，因此《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及其配套规章规定：土地使用者转让地上建筑物，其他附着物等所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物，其他附着物作为动产转让的除外。 从适用的空间效力看，前者仅适用于城市规划区，超出城市规划区，在没有其他规范房地产方面的法律、行政法规、行政规章以及其他规范性法律文件的情况下，予以参照执行，且有法规的明确规定，《城市房地产管理法》第七十一条在城市规划区外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理，参照本法执行。而《城市房地产转让管理规定》、《城市房屋权属登记管理办法》第二条均作出同样的规定;后者则适用于所有的国有土地，包括市、县城、建制镇、工矿区，且《暂行条例》在第二条作了明确的规定。 一、准予转让的条件及其方式 划拨土地使用权只有符合一定条件下方可转让。即： (1)土地使用者必须是企业、公司、其他经济组织和个人; (2)领有国有土地使用证; (3)具有地上建筑物、其他附着物的合法产权证明; (4)依照有关土地使用权出让的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让所获得收益抵交土地使用权出让金(国土部门审核认定)。 可见，划拨土地使用权上形成房屋产权的转让，必须同样要经过由划拨土地使用权到有偿出让土地使用权这一体制的转换，未补办土地使用权出让手续不得转让。在城市规划区，划拨土地使用权上形成的房屋产权转让时，必须报有批准权的人民政府批准。有批准权的人民政府批准予以转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 二、批准主体及其认定 在执法实践中，行政主体并非一定就是执法主体。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对其行政主体和执法主体规定明确，即县级以上土地管理部门。国家土地管理局[1995]国土函字第71号明确指出：‘县’不包括市辖区。《城市房地产管理法》规定，划拔土地使用权上形成的房屋产权转让时，报有批准权的人民政府批准。 有批准权的人民政府是哪一级人民政府，是否包括市辖区人民政府，普遍认定划拔土地使用权上形成的房屋产权的转让审批机关就是国土资源部门。(《城市房地产管理法》第六十六条规定，转让划拔土地使用权上形成的房屋产权时，未按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批的，由县级以上人民政府土地管理部门作出行政处罚。在国务院尚未出台新的规定之前，应执行《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，由县级以上土地管理部门履行审批手续，收缴土地使用权出让金，不包括市辖区，且有支持这一观点成立的规范性法律文件，即国家土地管理局国土批[1996]89号《关于执行〈城市房地产管理法〉和国务院55号令有关问题的批复》第二条，目前，国务院尚未对人民政府审批划拔土地使用权转让的权限作出新的规定，应按国务院原有规定《关于出让国有土地使用权批准权限的通知》(国发[1989]49号)，关于‘政府对有偿出让国有土地使用权批准权限，应与行政划拔国有土地使用权的批准权限相同’的规定执行，不再按国务院55号令关于由市、县人民政府有关部门审批的规定执行。 其二，国家土地管理局国土批[1995]13号《关于贯彻〈城市房地产管理法〉若干问题的批复》、建设部建房字[1994]493号《关于贯彻〈城市房地产管理法〉若干意见的通知》，依据国务院批准的建设部、国家土地管理局三定方案，明确规定了划拔土地使用权上形成的房屋产权转让的行政主管机关是县级以上各级土地管理部门，房屋产权作为动产转让的由县级以上城建部门管辖。特别是国土批[1995]13号文件第二条二款：房地产市场同时涉及房屋买卖、租赁、抵押和土地使用权转让、抵押等，凡土地使用权转让、抵押以及房屋租赁涉及土地使用权出租等应由土地管理部门负责规范和管理) 三、非法转让房地产的认定 《城市房地产转让管理规定》明确了房地产转让的一般程序，即：签约、申报、审查、勘测与评估、交纳税费(不包括土地使用权出让金)、核发过户单，法律法规同时又对划拔土地使用权上形成房地产的转让作了有批准权的人民政府批准的特别规定，形成了一般程序的前置程序，即批准。所以，凡未经有批准权的人民政府(实为同级土地管理部门)批准，转让国有划拔土地使用权上形成的房屋产权，不论其是否办理了房屋产权变更登记手续，房地产转让的当事人都构成非法转让房地产，均要接受房地产管理法规的处罚，只是在处罚的裁量上有所区别。 四、国有划拨土地上的房产转让程序(方案) 方案一：要如何申请房产过户，怎样才可以获得批准的问题依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以划拨方式取得的土地使用权，确需转让的，转让方应当书面提出申请，由有批准权的人民政府土地管理部门审批。转让方在向所在地市、县土地管理部门提出申请经审查，报同级人民政府批准后;再到土地所在地的市、县土地管理部门办理土地使用权出让手续，并按规定缴纳土地使用权出让金;然后，分别到房管部门、土地管理部门办理房屋所有权、土地使用权转让变更登记手续，最后办理房屋所有权处分登记。 方案二：持县级以上国土部门批准转让文书，及相关材料至房管部门办理登记，目前，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等对其行政主体和执法主体(批准主体)规定明确，即县级以上土地管理部门，但没有详细的法律法规规定房屋登记部门在划拨土地上形成房产处分的明确审查责任。因此根据其出具的批准转让文书，可视为允许其上市交易。 六、需提交证件和资料： 1、登记申请书; 2、申请人身份证明(企事业单位提交营业执照、组织机构代码证、法定代表人证，法人代表身份证) 3、房屋权属证书; 4、证明房屋所有权发生转移的材料(买卖合同、互换合同、经公证赠与合同、分割协议、合并协议、入股协议、分立合同、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书或其他证明房屋所有权发生转移的材料) 5、国土部门批准转让文书; 6、其他必要材料。