购房综合指南

在房屋买卖时，购房者应注意以下问题：(一)质量不合格要提出退房。如果交付的商品房存在地面、墙面裂缝、局部渗水、漏水，门窗损坏等质量瑕疵，如果合同中明确约定“交付的房屋达不到合同约定的质量标准，购房人有权拒绝接收房屋或解除合同”，则购房人可以拒绝接收房屋。若合同中没有明确约定，应根据《商品房销售管理办法》第三十五条规定“商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房”的规定要求退房。(二)不交物业费，开发商也应给钥匙。实践中，开发商将商品房的钥匙交给物业管理公司，而物业管理公司往往把购房人是否交纳物业管理费作为领取房屋钥匙的前提，由此产生了大量纠纷。开发商的这种做法是错误的。从法律关系来说，物业管理公司只是开发商的代理人，购房人只要不存在合同中约定的开发商可拒绝交付房屋的情形，物业管理公司就不能拒绝向购房人交付房屋钥匙。物业管理公司收取物业管理费是基于《房屋使用、维修、管理公约》和《物业管理委托合同》，购房人不交纳物业管理费，物业公司可依据上述合约的条款，追究购房人的法律责任，而不能以此拒绝...

阅读全文>>

进行房屋买卖前，不必须签订认购书，双方自行决定即可。认购书是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的协议，目的是约定双方日后要签订房屋买卖合同，不属于签订合同的法定步骤。...

阅读全文>>

合同更名是期房转让的一种形式，在期房转让当中，逃避房地产交易税费，赚取房屋交易差价。因房屋未取得产权证，就当前房地产转让法规而言，合同更名行为亦可视为无效，所以买卖双方当事人的权利难以得到保障。 如果房产商配合进行合同更名，那么地产商与新购房者签订的合同，对于你的购房合同合法吗这个问题，等同于一手房买卖，更名后房产商与原购房者签订的合同进行作废;如果房产商不支持更改房屋买受人，不重新签订购房合同，那么合同更名手续无法办理，合同更名亦无法进行下去，因此，合同更名还要取决于地产商是否支持。...

阅读全文>>

一、购房认购书是购房合同吗商品房认购合同是约定商品房买卖合同基本事项，以约束双方继续就合同订立进行磋商谈判的合同。合同载体包括认购书、订购书、优先购买协议等文书。作为购房意向书或者是认购书来说，只是双方就是否购买这个房屋达成一种意向性的协议，对房屋的一些具体问题都没有包括进去，需要双方签署正式的买卖合同，才能在法律上正式确定一个房屋的买卖关系的成立。认购合同与商品房买卖合同属于预约与本约之关系，二者合同内容、合同目的、权利义务、违约形态、违约责任形式等存在较大区别，但认购书具备一定条件可以认定为买卖合同，当事人义务将产生质的变化，由双方履行磋商义务变更为出卖人交付房屋、买受人支付价款。因此，房屋认购书或者房屋认购合同一般情况下和购房合同不一样，也就是说，房屋认购书不等于购房合同。认购书的目的是约定双方日后要签订购房合同，认购书是为签订正式的购房合同做准备。但是根据目前的法律规定，房屋认购书并不是完全与购房合同没关系，在符合法律规定的情况下，房屋认购书会转化为购房合同，这个时候，认购书就等于购房合同了。二、房屋认购书什么情况下等于购房合同《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律...

阅读全文>>

购房合同网签备案有以下流程：1、交易双方应根据网上公示的商品房定金协议书或买卖合同文本，协商拟定相关条款；2、双方签订的房地产合同应通过房地产开发系统确认；3、然后在网上签订正式合同，双方签字盖章；4、相关部门进行记录审核。审核通过后，生成记录编号，并显示在合同每页的右上角；5、然后开发商将合同打印出来，在打印好的合同上签字盖章，双方各持所需份数。网签成功后，经相关部门审核后生成记录号，买方可根据记录号查询合同。一、网签和备案身份证信息不一致怎么办发生这种情况，会直接导致业务不能办理。必须查明原因更改一方信息或提供证明材料。网签成功只能证明商品房买卖合同生效，只有到不动产登记部门办理了预告登记，购房者的物权才有保障。网签和备案两者的共同作用是，防止一房多买，但要注意的是网签是没有备案的法律效力的，只能实现备案的管理效果。办理好网签后如要实现备案的法律效力还必须要到当地的房地产登记机构办理备案登记手续。买卖合同统一网上签订，网签之前一般先进行草签，确定合同内容无误，并且没有异议之后，再进行网上签约。商品房网上签订后，开发商进行合同备案，经相关部门审核后取得备案号，打出合同文本，买卖双方签...

阅读全文>>

签订购房合同后能退，但如果不属于对方当事人的过错导致的，则当事人要承担违约责任。当事人可以通过与对方协商解除购房合同，也可以以明示违约等方式行使合同解除权，但并不免除当事人违约责任的承担。一、怎么行使合同解除权合同的当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，对方当事人享有合同解除权。但是这并不当然的导致合同的解除，须经解除权人依法行使解除权，才能发生合同解除的效果。合同当事人均可采用通知的方式解除合同，解除的通知到达对方当事人的，发生合同解除的效果，无需对方当事人的同意。合同一方行使了解除权后，对方对解除合同有异议的，可以向法院提起确认之诉，确认该合同是否应该解除。但是，对方提出异议有时间限制，如果双方约定了异议期间的，对方应该在异议期间向法院起诉；如果双方对异议期没有约定的，在解除合同通知到达起3个月以后才向法院起诉的，法院将不会予以支持。二、房屋租赁合同解除的法律后果有哪些?房屋租赁合同解除的法律后果有：1、没有履行的合同义务将不再继续履行；2、如果因一方违约而解除，违约方需按照过错程度承担违约责任；3；如果双方都存在过错，则都应当承担责任。根据2021年生效的...

阅读全文>>

一、单方扩大解约权实例：《××居商品房认购书》中规定：“若乙方支付定金之日起十天内未能依时签署《商品房买卖合同》及交付首期房价款，则甲方有权单方面解除本商品房认购书，并不退还定金。”实例：《××花园商品房认购协议》中规定，“认购方应在2003年×月×日之前前往签订《商品房买卖合同》，逾期者视同违约，开发商不另行催告，本协议自然作废。”实例：《××花园商品房认购协议书》规定：“若乙方违反协议书中约定之任何条款，甲方有权解除本协议书，并有权将本协议书所指商品房另行出售，乙方不得提出任何异议，乙方所付定金不予返还。”点评意见：订立或解除合同必须在当事人自愿前提下进行，任何一方不得擅自变更或者解除。按最高人民法院的司法解释，在商品房买卖中，买受人迟延履行债务，出卖人要进行催告，催告后，买受人还有三个月的宽限期，如在此期限内仍未履约，方可解约。此外，条款中所谓“违反任何条款”、“未能依时签署”等内容都不具体明确。这种做法客观上隐瞒了导致不能签订购房合同的多种情况，如不可抗力、意外事件、经营者自身责任等，故意排除了消费者与经营者协商或经催告履行债务的可能。上述格式条款加重了消费者责任，单方扩大了经...

阅读全文>>

杨女士来电询问：最近她通过一家房产中介看中了一套房子，并和卖方签订了购房合同，产权人为自己。想知道如果现在想在合同上增加共有人，到底应该怎么办理？市房管部门有关人员答复：一般电子合同备案后，买卖双方均无法自行变更已经备案的合同。如确属需要增减共有人等正当理由的，由买卖双方持变更备案合同书面申请、有效身份资格证明、原打印合同等，向房屋所在区的商品房销售网上管理承办机构办理变更备案合同手续，然后凭购房者设置的合同密码，由承办机构直接通过商品房销售网上管理操作系统对备案合同进行变更。变更后的电子合同，必须重新打印并签名盖章，重新打印后的合同共有人名称与防伪代码有变、合同编号与日期不变；合同变更后，原打印合同同时予以作废并由承办机构收存。...

阅读全文>>

购房资格核验审核通过后，下一步就是签订购房合同。购房合同的内容主要包括合同约定的双方当事人、商品房的基本情况、价款及支付方式、商品房交付使用方式及条件、公共配套设施设备条款、面积差异的处理办法、产权登记约定、违约责任等等。签订购房合同的流程有哪些1、一方当事人发出希望订立合同的要约；2、受要约人作出同意订立合同的承诺；3、当事人之间就合同条款，进行协商；4、自各当事人签字盖章后合同成立。如果买家已经给开发商交了定金，下一步骤就应该是签订购房合同，所以买家在没有考虑清楚的情况下是绝对不可以随便向开发商交定金的。买家向开发商交了定金的，也一定要让开发商出具定金合同，如果没有定金合同，对买家和开发商都有法律风险。...

阅读全文>>